甲將A地出租於乙，供乙在其上停放遊覽車三年；租賃存續中，甲復將A地出典於丙後賣與丁，並完成登記。試問何人對乙收取租金?何人應返還乙押租金?

張貼日期：Oct 02, 2015 10:21:0 AM

茲依民法債編與物權編之規定，敘述如下:

一、甲將A地出租於乙之法律關係解析

租賃之意義:

稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方之復租金之契約。

故乙取得A地使用與收益之權，乙在其上停放遊覽車三年亦符合其規範。

二、甲將A地設定典權予丙之法律關係解析如下:

• 典權之意義:

• 稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖時，取得該不動產所有權之權

• 如此，典權與租賃權之權同為使用收益，二者產生競合，亦即乙與丙對A地均有使用收益之權，其認定規範如下:

  • 買賣不破租賃之適用

    • 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在

  • 本例之乙在A地停放遊覽車三年，乙合於該要件，故A地之使用收益之權仍歸乙而不歸丙

三、甲又將A地出售予丁，並完成移轉登記:

• 乙並無優先購買權

  • 乙承租A地並非租用基地建築房屋，故於甲出售A地時，並無優先購買權之適用

• 典權人留買權之適用:

  • 出典人將典物出賣於他人時，典權人有以相同條件留買之權。

  • 前項情形，出典人應以書面通知典權人；典權人於收受出面通之後10日內不以書面表示不依相同條件留買者，其留買權視為拋棄

  • 出典人違反前項通知之規定而將所有權移轉者，其移轉不得對抗典權人

  • 本例之甲將A地出典於丙後賣與丁，如甲未以書面通知典權人丙行使留買權，縱已完成移轉登記於丁，其移轉不得對抗典權人，丙可行駛留買權，對丁主張塗銷回復登記為甲所有，並請求甲辦理移轉登記為丙所有

• 買賣不破租賃之權:

  • 承前面所述，甲雖將A地出售予丁，縱使所有權人更改，然乙對A地之租賃權仍在

  • 故乙之租賃契約只要合於兩項要件，便得繼續承租A地，行使其使用收益之權，至租約屆滿為止:

    • 該租約之租期未逾五年

    • 該租約之租期逾五年，且經公證

四、何人應對乙收取租金:

• 丁購買甲之A地，即成受甲與已之租賃契約

• 換言之，後續之租金即由丁取得收取之權利

五、何人應返還乙之押租金:

• 稱押租金者，謂承租人給付出租人一定數額之金錢或其他代替物，作為擔保，並於租期屆滿後返還之

• 丁取得A地，亦承受甲乙間之租約，故甲應將乙所交付之押租金交付與丁

• 故於租賃期間屆滿，雙方終止租約時，應由丁返還乙之押租金