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張貼日期：Oct 14, 2018 2:50:54 AM
都市土地使用分區的變更有都市計畫通盤檢討案與自辦市地重劃兩種方式，如果您是土地開發商有一塊素地想要變更為建地，這裡介紹自辦市地重劃的規定。
市地重劃意義？
市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。
辦理市地重劃的法令依據與目的為何
市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交換分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等），所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。
市地重劃種類
市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。依平均地權條例第五十六條規定，各級主管機關得選定地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃，或依同條例第五十七條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃，此即所謂公辦市地重劃；另依同條例第五十八條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃，即為自辦市地重劃。
辦理市地重劃之效益如下：
一、土地價值增漲：重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區內公共設施完備，土地分配井然有序，地價自隨之上漲。
二、享受減稅之利益：重劃區土地所有權人提供負擔之土地，主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書，於重劃後第一次移轉時，可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅，並依計算之稅額再減徵百分之四十之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征，完成後地價稅可以減半征收兩年。
三、促進都市健全發展：重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成各項公共設施建設，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對地區之關懷。
四、健全地籍管理：重劃後地籍重新整理，便於管理，減少土地經界糾紛，並可消除畸零地之問題。
五、公平負擔：市地重劃係基於「受益者負擔」之公平原則實施，可避免犧牲公共設施保留地所有人之利益，亦可免除公共設施鄰地所有人之不勞而獲。
六、消除共有土地：對原來產權複雜之共有土地，各共有人可藉辦理重劃之機會，協調分配為個別所有，可節省共有土地分割之費用，並促進共有土地之利用。
何以要自辦市地重劃
實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費，土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益，可謂公私均蒙其利，惟為顧及政府因人力、財力有限，常因此而難以適時配合實施，故有獎勵民間自辦市地重劃之必要，俾擴大市地重劃之績效。
自辦市地重劃之程序如下：
一、重劃發起及成立籌備會。
二、申請核定擬辦重劃範圍。
三、徵求土地所有權人同意。
四、重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人。
五、成立重劃會。
六、禁止土地移轉等事項及籌措經費。
1. 重劃計畫書公告確定後，重劃會得依獎勵辦法第二十九條規定經會員大會之決議，檢附會員大會會議紀錄、重劃區範圍套繪地籍圖及土地地號清冊各四份，送請本府依平均地權條例第五十九條規定分別或同時公告禁止或限制下列事項：
(1) 土地移轉、分割或設定負擔。
(2) 建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。
2. 本府依獎勵辦法第十七條規定同意備查前款會議紀錄後，應張貼公告、土地清冊及重劃範圍套繪地籍圖於本府、轄區區公所、里辦公處及轄區登記機關公告欄，並函請轄區登記機關將禁止土地移轉、分割、設定負擔事項加註於土地登記簿。重劃會則以書面通知土地、建物所有權人及使用人。
3. 公告禁止或限制事項非必要辦理事項，重劃會得視重劃區土地使用狀況及重劃作業需要決定是否辦理。
4. 禁止或限制期間得採分段方式辦理，但其全部期間合計不得超過一年六個月。
七、測量、調查及地價查估。
八、計算負擔及分配設計。
九、土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
十、重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理。
十一、申請地籍整理及地價換算。
十二、交接及清償與申請核發費用證明書。
十三、財務結算。
十四、撰寫重劃報告及解散重劃會。
自辦市地重劃獎勵事項如下：
一、給予低利之重劃貸款。
二、免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。
三、優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。
四、免徵或減徵地價稅與田賦。
五、其他有助於市地重劃之推行事項。
政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何
市地重劃係依照都市計畫規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意
市地重劃與都市計畫的關係如何
按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。
各級政府機關在市地重劃的角色為何
一、市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義，核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。
二、市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書。
自辦市地重劃區會員資格、同意書及會員大會決議人數面積比例之計算疑義
查獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第3條第2項規定：
「前項重劃會，係以自辦市地重劃區內全體土地所有權人為會員。但土地分配結果公告期滿後，以土地分配結果公告期滿之日土地登記簿所載土地所有權人為會員。」；
同辦法第13條第3項規定：
「會員大會對於前項各款事項之決議，應有全體會員二分之一以上，及其所有土地面積超過重劃區總面積二分之一以上之同意。但有下列情形之一者，其人數、面積不列入計算：
一、重劃前政府已取得之公共設施用地且依規定原位置原面積分配或依法應抵充之土地。
二、籌備會核准成立之日前一年起至重劃完成前取得土地所有權，除繼承取得者外，其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積或土地分配後重劃區最小分配面積二分之一。
三、受託人接受委託人數超過區內私有土地所有權人人數十分之一。」；
暨同辦法第25條第3項規定：
「土地所有權人同意參加重劃者，應於前項書面簽名或蓋章。但籌備會核准成立之日起前一年至重劃計畫書報核之日前取得之土地所有權，除繼承取得者外，其持有土地面積合計未達該重劃區都市計畫規定最小建築基地面積二分之一者，不計入同意及不同意人數、面積比例。」
故自辦市地重劃區會員資格、計算同意書及會員大會決議之人數面積比例，應依上開規定辦理。
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