108年修正之都市更新條例如何排除違憲、落實正當程序?

張貼日期：Mar 19, 2020 5:51:12 AM

釋字第709號:

中華民國八十七年十一月十一日制定公布之都市更新條例第十條第一項（於九十七年一月十六日僅為標點符號之修正）有關主管機關核准都市更新事業概要之程序規定，未設置適當組織以審議都市更新事業概要，且未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，與憲法要求之正當行政程序不符。同條第二項（於九十七年一月十六日修正，同意比率部

分相同）有關申請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率之規定，不符憲法要求之正當行政程序。九十二年一月二十九日修正公布之都市更新條例第十九條第三項前段（該條於九十九年五月十二日修正公布將原第三項分列為第三項、第四項）規定，並未要求主管機關應將該計畫相關資訊，對更新單元內申請人以外之其他土地及合法建築物所有權人分別為送達

，且未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證，使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述及論辯後，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作成核定，連同已核定之都市更新事業計畫，分別送達更新單元內各土地及合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人，亦不符憲法要求之正當行政程序。上開規定均有違憲法保障人民財產

權與居住自由之意旨。相關機關應依本解釋意旨就上開違憲部分，於本解釋公布之日起一年內檢討修正，逾期未完成者，該部分規定失其效力。

九十二年一月二十九日及九十七年一月十六日修正公布之都市更新條例第二十二條第一項有關申請核定都市更新事業計畫時應具備之同意比率之規定，與憲法上比例原則尚無牴觸，亦無違於憲法要求之正當行政程序。惟有關機關仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新需要等因素，隨時檢討修正之。

九十二年一月二十九日修正公布之都市更新條例第二十二條之一（該條於九十四年六月二十二日為文字修正）之適用，以在直轄市、縣（市）主管機關業依同條例第七條第一項第一款規定因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞而迅行劃定之更新地區內，申請辦理都市更新者為限；且係以不變更其他幢（或棟）建築物區分所有權人之區分所

有權及其基地所有權應有部分為條件，在此範圍內，該條規定與憲法上比例原則尚無違背。

都市更新條例修正重點:

都市更新條例第22條:

經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關依第二十九條規定審議核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之；變更時，亦同

。

前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意；其同意比率已達第三十七條規定者，得免擬具事業概要，並依第二十七條及第三十二條規定，逕行擬訂都市更新事業計畫辦理。

任何人民或團體得於第一項審議前，以書面載明姓名或名稱及地址，向直轄巿、縣（巿）主管機關提出意見，由直轄巿、縣（巿）主管機關參考審議。

依第一項規定核准之事業概要，直轄市、縣（市）主管機關應即公告三十日，並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人。

都市更新條例第29條:

各級主管機關為審議事業概要、都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理實施者與相關權利人有關爭議，應分別遴聘（派）學者、專家、社會公正人士及相關機關（構）代表，以合議制及公開方式辦理之，其中專家學者及民間團體代表不得少於二分之一，任一性別比例不得少於三分之一。

各級主管機關依前項規定辦理審議或處理爭議，必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。

第一項審議會之職掌、組成、利益迴避等相關事項之辦法，由中央主管機關定之。

都市更新條例第32條:

都市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施；其屬中央主管機關依第七條第二項或第八條規定劃定或變更之更新地區辦理之都市更新事業，得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；變更時，亦同。

擬訂或變更都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會，聽取民眾意見。

都市更新事業計畫擬訂或變更後，送各級主管機關審議前，應於各該直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所公開展覽三十日，並舉辦公聽會；實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者，公開展覽期間得縮短為十五日。

前二項公開展覽、公聽會之日期及地點，應登報周知，並通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人；任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向各級主管機關提出意見，由各級主管機關予以參考審議。經各級主管機關審議修正者，免再公開展覽。

依第七條規定劃定或變更之都市更新地區或採整建、維護方式辦理之更新單元，實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人之同意者，於擬訂或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會，不受前三項規定之限制。

都市更新事業計畫擬訂或變更後，與事業概要內容不同者，免再辦理事業概要之變更。

都市更新條例33條:

各級主管機關依前條規定核定發布實施都市更新事業計畫前，除有下列情形之一者外，應舉行聽證；各級主管機關應斟酌聽證紀錄，並說明採納或不採納之理由作成核定：

一、於計畫核定前已無爭議。

二、依第四條第一項第二款或第三款以整建或維護方式處理，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。

三、符合第三十四條第二款或第三款之情形。

四、依第四十三條第一項但書後段以協議合建或其他方式實施，經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。

不服依前項經聽證作成之行政處分者，其行政救濟程序，免除訴願及其先行程序。

都市更新條例第43條:

都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。

以區段徵收方式實施都市更新事業時，抵價地總面積占徵收總面積之比率，由主管機關考量實際情形定之。

都市更新條例第86條:

本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之施行前已申請尚未經直轄市、縣（市）主管機關核准之事業概要，其同意比率、審議及核准程序應適用修正後之規定。

本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之施行前已報核或已核定之都市更新事業計畫，其都市更新事業計畫或權利變換計畫之擬訂、審核及變更，除第三十三條及第四十八條第一項聽證規定外，得適用修正前之規定。

前項權利變換計畫之擬訂，應自擬訂都市更新事業計畫經核定之日起五年內報核。但本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之施行前已核定之都市更新事業計畫，其權利變換計畫之擬訂，應自本條例一百零七年十二月二十八日修正之施行日起五年內報核。

未依前項規定期限報核者，其權利變換計畫之擬訂、審核及變更適用修正後之規定。

Urban Renewal Act

Amended Date： 2019-01-30

Article 22:

The owners of the lands and legal buildings of an area that has been designated for renewal implementation may designate the renewal units by themselves as per renewal units defined by the authority, or based on the criteria for designating a renewal unit, conduct a public hearing. They may then present a business summary together with the public hearing records to the municipal, county (city) authority to apply for approval according to Article 29.

After obtaining approval, the land and legal building owners may organize an urban renewal association to carry out the urban renewal business in the area on their own or delegate an urban renewal business institution to execute the operations. The same procedure shall apply when changes are made.

To file an application as described in the preceding paragraph shall require the approval of more than half of all the private land and private legal building owners in the renewal unit and the total land area and total floor space of the legal buildings such owners represent shall also be more than half of the entire area of the renewal unit. Presentation of the business summary may be exempted if the ratio of approval achieves the threshold specified in Article 37 and the land and legal building owners may proceed with the planned urban renewal business in accordance with Articles 27 and 32.

Before the review described in Paragraph 1 is conducted, private citizens or groups may present their opinions in writing, along with their names or titles and addresses, to the competent authority of the municipality or county (city) for reference when conducting the review.

The competent authority of the municipality or county (city) shall announce the business summary approved as described in Paragraph 1 for 30 days and also notify the land and legal building owners in the renewal unit, holders of other rights, agencies for registration of restriction requests and holders of the right to registration of caution.

Article 33:

Except in one of the following situations, the competent authority at any level shall hold public hearings before approving and announcing an urban renewal business plan is to be implemented. It shall also refer to the public hearing records when deciding on the approval and explain the reasons why the opinions indicated in the records are adopted or not adopted:

1.No disputes exist before the plan is approved.

2.The plan is to be implemented by way of reconstruction or maintenance and all the land and legal building owners in the renewal unit have given their consent as described in Subparagraph 2 or 3, Paragraph 1 of Article 4.

3.The situation complies with Subparagraph 2 or 3 of Article 34.

4.The plan is to be implemented through joint construction by agreement or other approaches and all the land and legal building owners in the renewal unit have given their consent as described in the second section of the proviso in Paragraph 1 of Article 43.

Parties finding the administrative disposition decided after public hearings as mentioned in the preceding paragraph may take the administrative remedy procedure without filing petitions or undergoing the preliminary procedure.

Article 43:

The rights transformation method can be used to reconstruct the area within urban renewal business plan area; however, the authorities or relevant authorities can conduct land compulsory collecting, sectional expropriation or urban land re-plotting methods to implement it. Those are governed by the regulations in other laws or as agreed by all the owners of the lands and legal buildings can use the method of joint construction agreement or other methods to implement it.

When using zone expropriation to implement urban renewal business, the authority shall prescribe to the percentage between the total area of the offset price land and the total area of the sectional expropriation land after considering the actual situation.