區塊鏈技術與土地登記

著作權人: 楊天立，0922-388-641

一、區塊鏈技術的電子簽章具法律效力

區塊鏈技術具有不可竄改性、不可抵賴性、與去中心化特性。

不可竄改性是數位簽章的特性: 是將電子文件以數學演算法或其他方式運算為一定長度之數位資料，以簽署人之私密金鑰對其加密，形成電子簽章，並得以公開金鑰加以驗證者。

不可抵賴性是電子簽章的特性: 是指依附於電子文件並與其相關連，用以辨識及確認電子文件簽署人身分、資格及電子文件真偽。

二、實現去中心化登記的方法: 區塊鏈登記具雙重核定的性質

依電子簽章法第11條: 憑證實務作業基準送經主管機關核定後，並將其公布在憑證機構設立之公開網站供公眾查詢，即得對外提供簽發憑證服務。

將按照憑證實務作業執行的區塊鏈軟體之程式碼，安裝至每一台區塊鏈會員的電子裝置，每一個會員都是憑證機構，對外提供簽發憑證服務。區塊鏈會員與會員之間交易的電磁紀錄，以電子文件的方式呈現，異動索引的電子文件業經原始取得人、歷次受讓人、最終受讓人的電子簽章。

中心化特性是依據電子簽章法第10條，使用經主管機關核定之憑證機構名單之憑證機構依法簽發之憑證，以數位簽章簽署電子文件者，與簽名或蓋章生同一效力。

去中心化特性是指憑證機構名單，非經主管機關核定，而是經由會員憑證機構以多數決或一致決投票核定。

去中心化特性之憑證機構名單係經由會員憑證機構以多數決或一致決投票通過，再送經主管機關核定(第11條)或許可(第15條)。去中心化特性之憑證機構名單具有雙重核定的性質。使用去中心化特性之憑證機構名單依法簽發之憑證，發生電子簽章之效力。

三、線上區塊鏈不動產交易平台得使用地政機關之線上聲明措施驗證會員身分，確認處分真意

(一) 線上區塊鏈交易平台的具體作法: 於地政機關之登記簿登載之登記名義人為第一手，第一手與第二手簽訂區塊鏈物權契約，第二手又與第三手簽訂區塊鏈物權契約，再由第一手與第三手簽訂區塊鏈物權契約，再由第一手與第三手共同向登記機關申請登記，將不動產由第一手移轉至第三手名下，而省略中間登記(第二手之登記)。其中第一手與第二手的物權契約公示在區塊鏈登記平台上，第三手透過平台所公示之第一手與第二手間之物權契約得知該物權已經移轉於第二手(雖然在地政機關之登記簿未登記)，第三手與第二手聯繫、磋商、準備、商議、簽訂第二手與第三手間之物權契約，再由第二手向第一手指定第三手為取得權利人，再由第三手向第一手請求移轉物權，然後第一手再與第三手簽訂物權契約之後，再共同委託區塊鏈平台之地政士代理申請物權移轉之登記。

(二) 第二手與第三手於區塊鏈平台簽訂物權契約之後，區塊鏈平台之地政士為了驗證第二手之網路身分，確認第二手移轉物權於第三手之人處分真意，得要求第二手於登記機關之線上聲明之網站登錄申請移轉之不動產標的之標示、登記原因、移轉於第三手之姓名，以及委託之區塊鏈平台之地政士、聲明三個月之期限，經電子簽章後送出，系統自動產生線上聲明序號，然後區塊鏈平台之地政士使用線上聲明序號，確認第二手之身分及所聲明之事項，核對其與第二手與第三手間之物權契約相符後，再以電子簽章完成聲明驗證。

地政士驗證第二手之法定身分及移轉至第三手之真意後，由區塊鏈平台簽發第二手之法定身分憑證，然後第二手向第一手指定取得權利人為第三手，並且出示區塊鏈平台所簽發之第二手之法定身分憑證，以及第二手與第三手間之物權契約之後，然後第三手向第一手請求移轉物權，然後第一手與第三手簽訂物權契約，再共同委託區塊鏈平台之地政士代理申請物權移轉之登記。

(三) 第二手若不願辦理線上聲明，區塊鏈平台之地政士則會要求第二手交付印鑑章與身分證影本，以確認第二手之身分。線上聲明措施有助於區塊鏈不動產登記之線上化。未成年人、受監護宣告之人應由法定代理人、監護人、被授權人或特別代理人代理第二手辦理線上聲明；旅外人民處分其不動產物權亦得使用線上聲明。

四、區塊鏈技術的電子簽章之債權效力

以土地所有權而言，依民法第758條，土地所有權如果依法律行為而取得，非經登記，不生效力。這是因為民法只保護屬於物權性質的所有權(第765條)。

法律行為是指依法定方式所為而發生法律效果之行為(第73條前段)。法律事實是指受法律保護而發生法律效果之事實(第73條後段)。這裡法律行為的定義，是按照法律實證主義(legal positivism)的法理學。非依法定方式所為之行為，如果當事人有法之確信，以及實質拘束力，亦發生法律效果; 依法定方式所為之行為，如果當事人不同意，又無實質拘束力，亦不發生法律效果。而所謂法律行為僅在定義依法定方式所為而發生法律效果之行為的情況。本文區塊鏈登記的法律效力，是按照法律實證主義分析。否則，由於目前我國法律無規定區塊鏈土地登記，從形式主義來看，無任何效力可言。

不動產物權之讓與合意為法律行為，其法定方式為書面(第758條第2項)，稱為物權契約。物權契約之格式，登記機關有提供公定契約書之版本(土地登記規則第14條第3款)。不動產物權之讓與合意，若欲發生取得、設定、喪失及變更之法律效果，除了要簽訂物權契約以外，還需要辦理物權登記(第758條第1項)，才能發生效力。所謂登記，依民法物權編施行法第3條，應以法律定之。而依釋字第600號理由書的見解，該法律為土地法。

物權契約係以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。當事人之物權契約以區塊鏈平台之登記為公示方法，使第三人知悉之狀態下，如區塊鏈契約所訂定之當事人間之物權讓與之事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力(釋字第349號理由書)。縱使物權契約因未申辦地政機關之登記而不生效力，對於非因過失而信區塊鏈公示之物權契約能成立致受損害之他方當事人，仍負賠償責任(第245-1條)。

五、區塊鏈登記與地政機關之中間省略登記

依土地法的規定，土地登記是指土地及建物之所有權與他項權利之登記(土地法第37條第1項)，而不包括標示部登記。因此民法所稱未登記之土地，是指土地已編號登記，土地編地號，但所有權未經登記完畢者(土地法施行法第56條第2款)。未編號登記之土地，依據土地登記規則第77條之規定，屬於已完成總登記但未編號之土地。所以未編號登記之土地，在完成總登記之登記區(土地法第42條)，仍然屬於已登記之土地。只因事後地籍管理需要，得另外加以編號，進行標示部登記而已。

所謂登記完畢，在行政作業上，若是用紙本作業，是指登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章(土地登記規則第6條第1項)；若是用電腦作業，是指依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣(土地登記規則第6條第2項)。未辦竣土地權利變更登記，例如被繼承人死亡後，繼承人未聲請繼承登記之土地，非未登記之不動產，而是未辦所有權變更登記之不動產而已。

有些人以為，未登記之土地是指未辦理土地總登記(土地法第48條)之土地。其實這是錯誤的觀念。因為土地總登記，係就直轄市或縣市土地之全部為土地登記(土地法第38條第2項)。就算總登記之後存在未編號之土地，例如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰、沙漠、雪山等可以不編號(土地法第41條)，由於我國22個縣市，就全部土地都已依法辦理地籍測量，所以不存在不屬於已辦理總登記登記區之土地(土地法第38條第1項) 。就算在總登記後，發現無保管或使用機關之公有土地，以及因地籍整理而發現之公有土地，即應逕為登記為國有(土地法53條)，而非無主土地。所以未登記之土地在我國的實施情況，是指依土地法第57條後段提出異議，無法辦理國有土地之登記之所有權人不明之土地。

不動產物權之讓與合意，若欲發生法律效果，需先辦理物權登記，而且要登記於登記總簿，於登記完畢之後(土地法第75-1條)，發給所有權狀或他項權利證明書，並將原發權利書狀註銷或註明，始生權利變更之效力(土地法第75條第1項)。

依之規定，不動產物權之讓與合意，若欲發生法律效果，而辦理物權登記時，所稱登記完畢是指，以記載不動產物權讓與合意之書面物權契約，作為原始登記原因證明文件，辦理登記而言。倘登記與物權契約不一致，而且登記機關人員非故意為之，純屬登記人員記載時之疏忽，登記之錯誤或遺漏即由登記機關逕行更正之(土地法第69條)，以確保登記之內容與物權契約之內容確實相符。

物權契約簽訂後，辦理登記之前，若將該物權契約登記在區塊鏈平台，則產生公示力。假設甲與乙簽訂物權契約(第一份物權契約)之後，基於同一物權標的，乙又與丙簽訂物權契約(第二份物權契約)，此時，若同時提出第一份物權契約與第二份物權契約申請登記機關登記，產生的法律效果為何?

依平均地權條例第81條，倘若甲與乙土地買賣後(第一份債權契約)，乙再行出售該土地於丙(第二份債權契約)，丙有權辦理所有權登記。此時登記機關應先辦理甲移轉於乙之登記，再辦理乙移轉於丙之登記。

不動產物權讓與之法律行為所產生的法律效果，獨立於其原因行為的債權行為之外，稱為物權行為之獨立性。因為地政機關辦理登記時不審查原因行為之債權契約，只需申報原因行為之債權契約之登記原因。

但所得稅法第14-5條，個人(營利事業不適用)不論有無房地合一稅應納稅額，應於所有權移轉登記日或交易日之次日起算三十日內自行填具申報書，檢附物權行為之原因行為的債權契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報。因此儘管地政機關不審查債權契約，個人賣方出賣不動產時，仍檢附債權契約書影本向稅捐稽徵機關申報。

同時提出二份物權契約申請登記機關登記，將視為已存在兩個土地買賣之債權契約。因為不動產物權讓與之物權行為，地政機關規定一定要申報登記原因，亦即，一定存在債權行為之原因行為。但物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅(第764條第1項)。採取物權拋棄不需要存在債權行為之原因行為之見解。但是土地登記規則第143條第1項規定，因土地權利之拋棄，致權利消滅時，應申請塗銷登記。因此，土地權利人即始有拋棄土地權利之意思表示，不會使土地物權消滅，還是要先經過物權權利消滅之確認，只有法院有確認之權限。由於登記機關沒有確認公法上法律關係成立或不成立之權限，對於權利關係人間之爭執，也無紛爭解決之權限。所以登記機關應依土地登記規則第143條第1項駁回以拋棄為原因之塗銷登記。不得以無任何第三人於該物權有其他法律上之利益(第764條第2項)之切結書代替物權權利消滅之確認。否則每個人都可以辦理拋棄土地物權，然後再到區塊鏈上辦理登記，豈不是架空土地登記規則所制定的登記制度。拋棄物權以後，債權依然存在，占有狀態也依然受保護，不因為物權消滅而減損物上之請求權。雖然私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國有之登記(土地登記規則第143條第3項)，但是國家依然需要透過所有權之物上請求權才能排除侵害。如果出現大量的拋棄行為，而轉向私人企業興辦的土地登記系統，相信國家也不堪負荷。為防微杜漸，應禁止因拋棄所聲請之塗銷登記。

登記申請書應記載登記原因之事項(土地登記規則第56條)，否則駁回登記(土地登記規則第57條)。至於為何一定要將登記原因記載在地政謄本上，非隱藏登記原因，純屬地政機關內部之作業規則而已。

在現行地政登記之法制下，土地所有權移轉或設定典權申請登記時，需要共同申報其土地移轉現值(平均地權條例第47條第1項)，原因行為的債權行為，是當事人之一方以自己之財產權給予他方之債權行為。該財產權移轉之債權行為被歸類為有償行為、無償行為、或設定典權(土地稅法第5條第1項)。所稱有償行為，是指買賣、交換、政府照價收買或徵收；所稱無償行為，是指遺贈及贈與等方式之行為(土地稅法第5條第2項)。

主張土地之標的物之移轉非財產權之移轉，而是來自身分、地位之轉變而對土地的管領力有所變動，無法成立。因為平均地權條例施行區域，應全面舉辦規定地價(平均地權條例第13條前段)。已規定地價之土地即具有財產價值。憲法第143條第1項規定，私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。亦表明平均地權條例施行區域之私有土地之標的物應該賦予財產權之屬性。但可挑戰的觀點是，平均地權條例第13條後段之未登記所有權之土地之標的物，其土地之標的物之移轉，是否也必定是財產權之移轉。

所有權是物權(第763條第1項)。但是從所有權的財產權屬性來看，所有權之財產權可解為債權。原所有權人與買受人成立所有權讓與之性質之買賣契約後，出賣人有交付其土地於買受人，並使其取得土地之所有權之義務(第348條第1項)，而買受人有交付價金及受領土地之義務(第367條)。

如果當事人約定禁止不動產所有權之移轉、設定、或變更之負擔之債權契約，此時，債權人是否可以因為第三人取得物權，損害其權利，而請求撤銷債務人之物權讓與之法律行為?

請注意，第244條第3項不適用之。債權人不是請求給付特定物為標的，而是請求債務人履行禁止物權移轉、設定、或變更之約定。

此時，登記事項與登記原因證明文件(物權契約)內容沒有不符，不符合登記錯誤之定義(土地登記規則第13條)，因此無法辦理土地法第69條之更正登記。因為登記證明文件不是偽造之情形，例如盜科印鑑章、偽造權狀、偽造物權契約(土地登記規則第144條第1項第1款)，也不是登記機關疏失之違法行政處分之錯誤登記(土地登記規則第144條第1項第2款)，所以無法依土地登記規則第144條第1項申請塗銷登記。

債權人仍得依照第244條第1項、第2項之規定，聲請法院撤銷物權契約，依撤銷權之行使或法院之確定判決，依土地登記規則第143條第1項申請塗銷登記。物權之無因性之理論，亦即物權行為之效力不受債權行為效力影響之法律見解，不應適用。此時應採物權有因性為妥。

依條件關聯說，當事人得合意使物權效力繫於債權效力之存在。物權效力以債權行為有效為停止條件，必債權行為有效時，物權行為始能生效。亦即，當事人已經透過當事人之間的契約，排除了物權無因性，此時，物權無因性就不應被法院所採用。否則就違反了當事人契約自由之基本原則。難道我們應該把僅在學理上存在，法無明文規定之物權無因性理論，解釋為第71條之強制規定，而不讓當事人以契約自由，排除物權無因性之適用?

第166-1條第2項應解為: 物權契約完成登記者，即使原因行為之債權契約無效，物權契約仍為有效。但原物權人已同意排除物權無因性者，不適用之。

有的人會認為，為什麼不辦預告登記。土地法第79-1條第2項規定: 預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。主要的原因，是因為土地法第79-1條第3項: 預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記，無排除之效力。而當事人於債權契約簽訂禁止物權之移轉、設定、或變更之負擔之條款，正是希望排除強制執行之效力。如果當事人簽訂附解除條件之物權契約，而且以物權行為之原因行為之債權契約之失效為解除條件，當事人解除債權契約時，該物權契約就會因解除條件成就而失其效力(99條第2項)。由於登記機關公定之物權契約之版本，沒有附解除條件或停止條件之欄位可填，無從以附解除條件之物權契約之方式來限制物權之變更。

物權契約簽訂後若未申請變更登記，只產生物權受讓人無法被推定為物權權利人之法律效果，但仍得排除強制執行之效力。分兩種情況說明如下。

第一種情況，物權受讓人為債務人時，因為該物權未登記於受讓人(即債務人)名下，依據強制執行法第11條第3項之規定，未登記於債務人名下之不動產，債權人不得聲請強制執行，又非因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而於執行前取得不動產物權，執行法院亦不得囑託登記為債務人所有。

第二種情況，第一手讓與不動產物權於第二手，第一手又讓與不動產物權於第三手，並由第一手與第三手簽訂不動產物權讓與契約，然而不動產物權卻由第一手移轉登記於第二手名下時，此時不動產物權登記名義人(第二手)非真正的物權權利人，真正的權利人應該是第三手，只是第一手與第三手之間的物權契約雖然成立但尚未生效，如於第二手辦竣登記後債權人始貸與第二手之借款行為，因非成立物權行為，不得主張登記公信力之保護，亦即當債權人依土地登記簿登載之登記名義人推定不動產為第二手所有而向執行法院查報為第二手之財產欲強制執行時，債務人(即第二手)或第三手即應提出異議，主張第一手與第二手通謀而為申請虛偽之移轉登記，該虛偽之意思表示隱藏第一手讓與不動產物權於第三手之法律行為，而應登記為第三手所有(民法第87條第2項)，主張執行法院應撤銷其執行處分，來阻止執行(強制執行法第17條)。又依強制執行法第51條第2項，實施查封後，辦竣查封登記前，第三手如受讓債務人之不動產物權，即不生效力，但是本案第三手是受讓第一手之不動產物權，因此不符合本項之要件。

這裡引用謝在全著，民法物權論(上)，修訂七版，頁89，有類似主張:「社會常見之中間省略登記，例如: 甲將己有之A地出售於乙，乙又售於丙，逕由甲、丙辦理A地所有權移轉登記...甲直接向丙為所有權移轉登記，如係依乙之指示而為(指示給付)者，則不動產所有權移轉之物權行為僅發生於甲、丙之間，逕由甲、丙辦理A地所有權移轉登記，應更無問題」。

若只是單純希望禁止登記名義人處分物權，其實很簡單，只要由債權人保管債務人之權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證影本即可達成目的。因為我物權登記要交付權狀。登記名義人申請權狀補給時，應公告30日(土地登記規則第155條)，在公告30日之內，債權人檢附登記原因發生日期前一年以後核發之印鑑證明，使用印鑑章在物權契約上蓋章、提出登記申請書、物權契約、權狀、身分證影本、完稅證明，不需要本人到場即可辦理登記(土地登記規則第41條第10款)。若登記名義人提出爭執，登記機關應駁回登記(土地登記規則第57條第1項第3款)，登記名義人同樣無法處分物權。

六、區塊鏈平台登記之公示力

土地總登記是採強制登記(土地法第38條、第57條)，但土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，未採強制登記。土地權利之變更登記(土地法第72條)非前手與後手法律上義務，毋寧為其權利，用以保護物權取得者之物上請求權。土地權利變更後，未依法定方式申請變更登記者，除繼承而取得之物權，逾時登記而生失權之法律效果以外(土地法第73-1條)，原登記名義人因為法律行為之成立，致土地權利變更者，不具登記義務；因法律規定或受法律保護之事實而取得物權者，也不具登記之義務。

如果前手與後手可以透過債權之物之交付請求權，達到比物權登記更好的法律保護效果，則不需要去申請登記。因為土地權利變更後，不去申請登記所生的法律效果，於法律行為成立而生物權變動時，只不過是不生物權變動之效力(第758條)；於因法律規定或受法律保護之事實而取得物權時，只不過是不得處分其物權(第759條)。債權之物之交付請求權，不受影響。

如果建構一套區塊鏈公示體系，推翻物權不實登記之推定力，亦即，如果區塊鏈公示之登記，在事實上更與土地總登記後每一筆物權變動之真實狀態相符，反而地政機關之登記充滿許多物權不實登記之錯誤，則因信賴地政機關登記之第三人就不具善意，地政機關登記在事實上即不具有公信力。

此時，惡意第三人因法律行為而去地政機關申請物權變動之登記，地政機關所為之物權變動登記，依然不生效力(第759-1條第2項)；區塊鏈公示之登記，是受法律保護之事實，反而受推定力之保護。

雖然平均地權條例第47條第1項規定應於訂定物權契約之日起30內申請土地登記，但其法律效果，只不過是逾30日始申報者，以收件日當期之公告土地現值為申報移轉現值之審核標準而已(土地稅法第30條第1項第2款)。土地稅法第53條第1項規定限繳日期是以稅單為準。而稅單之製發，是要先經過申報移轉現值收件、核定應納土地增值稅額，填發稅單，再送達納稅義務人之程序(土地稅法第49條第2項)。只要沒有申報移轉現值，物權契約簽訂1年後再辦登記，也無所謂的罰則或滯納金。只是要注意，如果土地買賣未辦竣權利移轉登記再行出售，也就是說，甲讓給乙(第1份物權契約)、乙又讓給丙(第2份物權契約)，2份物權契約一起拿去登記的情況，則處罰乙再行出售之罰鍰。罰金是第2份物權契約共同申報移轉現值的百分之2(土地稅法第54條第2項)。

倘若甲與乙不是依第345條簽訂買賣契約，而是依第269條簽訂第三人利益契約，即無平均地權條例第81條規定之適用。此時，第三人丙依第269條第1項後段，得直接請求甲移轉所有權，甲與丙之間簽訂所有權讓與之物權契約，申請登記機關登記。此時，即應辦理甲移轉於丙之登記，登記機關不需考量甲與乙之間的第三人利益債權契約。

總結來說，在區塊鏈平台登記物權契約並無實益，但是甲與乙將不特定第三人利益之債權契約以及排除物權無因性之契約登記在區塊鏈平台後，丙在平台上即可看到甲與乙之間的契約。然後，乙可以與丙簽訂契約，在丙支付價金於乙之後，乙向甲指定丙為特定受益第三人，然後，將原契約轉為特定第三人利益契約，然後丙依契約即可向甲請求移轉所有權，然後甲與丙之間再簽訂物權契約，即可向地政機關辦理登記。

七、區塊鏈技術對占有的公示方法

依民法第940條，占有是受法律所保護的事實而非法律行為，因此不受民法第758條之限制。

占有人於占有物上行使之權利， 具推定力(第943條1項)。但在區塊鏈登記占有狀態與占有人的公示方法，無法對抗已登記的物權名義人的物上請求權。因為占有已登記的不動產而行使物權，不受推定(第943條2項)。區塊鏈占有之公示方法係登載占有人有占有之正當權源，查封之不動產，究為債務人占有，抑為第三人占有，如為第三人占有，其權源如何，關係該不動產之能否點交。拍賣之不動產，查封時為債務人或其占有輔助人占有者，應於拍賣公告載明拍定後可以點交。如查封時為第三人占有，第三人如有正當占有權源，則記載「拍定後不點交」(辦理強制執行事件應行注意事項第43點)。儘管執行法官或書記官應善盡強制執行法第77-1條之規定之調查職權，詳實填載不動產現況調查表，必要時得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或第三人，並得依依債權人聲請或依職權管收債務人，或對第三人以科罰鍰之方法行之，務期發現占有之實情(辦理強制執行事件應行注意事項第41-1點)。拍賣公告詳細記載第三人占有之原因及依法不能點交之事由，但未提供占有正當權源之證明文件(如租約、物權移轉契約、移轉占有之負擔之債權契約、交付占有之證明文件)，應買人得透過區塊鏈平台之公示方法，查詢區塊鏈平台所登記之占有正當權源之原始登記原因證明文件。

八、區塊鏈登記占有狀態及占有人的法律效果

目前我國土地所有權大部分都有登記。少數土地則在土地謄本所有權部登載所有權人不明。為未登記所有權之土地。未登記所有權人的土地，占有人透過所有權之直接占有，再以區塊鏈登記直接占有人的公示方法，可以進行線上交易。承買人透過區塊鏈平台的公示電子文件，得知目前的占由人，占有範圍、以及有效期間，透過電子簽章與占有人簽訂讓與合約，受讓占有。但占有物交付後，始生移轉的效力(第946條)。區塊鏈的占有讓與契約在占有交付後，善意占有人得對抗第三人。如民法第952條占有物之使用權、收益權。無論占有人是善意(有正當占有本權)或惡意(無正當占有本權)，都得以民法第962條之物上請求權對抗第三人，請求返還占有物，或行使占有保全請求權。與物權的物上請求權不同，物權的返還請求權，只能對抗無權占有人。無占有本權之惡意占有人(第959條)，以占有物受侵奪為要件，得對抗物權人。但物權之物上請求權與占有之物上請求權，效力各自獨立。物權人行使物上請求權，獲勝訴判決確定者，占有人即無權利保護的必要，物權人即可請求除去占有人之占有狀態。

九、區塊鏈登記占有人的準物權效果

占有本權為地上權、農育權、典權、質權、租賃權、受寄之受寄權，或基於其他類似之法律關係時，雖然不是以所有權的意思行使占有，仍為直接佔有(第941條)，受占有的保護(第940條)。

由於土地的地上權、農育權、典權都是用益物權，其權能都在所有權之內(第 765 條)，所以即使未登記用益物權，直接占有人以地上權、農育權、典權的意思行使占有時，也無法對抗擁有占有本權的物權登記名義人。因此區塊鏈的占有登記制度，無法讓區塊鏈下之占有登記的登記名義人對抗登記機關之物權登記名義人。

唯一的例外是租賃權。占有的本權如果是租賃權，物權的受讓人，不論所有權人(第425條)或其他物權之登記名義人(第426條)，都無法對抗租賃權的占有人。

因此，除了在少數所有權人不明的土地以外，區塊鏈登記的最大發揮空間是在占有的本權是租賃權的情況。占有的本權是租賃權時，占有物上行使之權利具準物權性質。

十、區塊鏈登記承租人的占有物上行使之權利

承租人與所有權人簽訂土地與房屋之租賃契約，約定租期20年(第449條)，承租人得轉租(第443條第1項前段)，或分租(第443條第1項後段)。並經公證，於租賃物交付後，占有之移轉發生效力(第946條)。在區塊鏈平台上，登記經公證的租賃契約。區塊鏈平台之服務人員現場勘查占有之狀態，如實將占有的範圍，占有人的姓名、占有本權的有效期間登記在區塊鏈平台上並進行電子簽章。平台的會員即可依民法第946項第2項讓與占有而準用動產物權的規定 、以及買賣區塊鏈平台上占有登記的請求權(債權)。對於簽定讓與占有物合約(包含轉租合約)，而不交付占有物者，平台得協助受讓人，以法律訴訟排除前手的侵害。

十一、土地登記應非以登記機關之登記為限

依土地法第37條第2項所發布的土地登記規則，性質上屬於法規命令(釋字第600號)。應有明確之授權，始符合法律授權明確性原則。土地法第37條第2項所授權的範圍是土地登記之內容、程序等事項由中央地政機關定之，未明確授權土地登記應限於由地方政府登記機關為之。未排除由民間團體辦理土地登記。

傳統社會授權由地方政府登記機關辦理登記是導因於地方政府與人民之間的資源與能力的不對等。現今社會，民間團體已具有將每一筆地號權利狀態的異動進行收件、審查、公告、登簿、繕發書狀、異動整理、歸檔的能力，而且透過區塊鏈技術實現不可竄改性、不可抵賴性，顯示民間團體有資源與能力確保土地登記資料的正確性與真實性。

十二、未在登記機關辦理登記，物權人僅在區塊鏈平台登記的法律效果

非因法律行為取得物權而未登記之物權人之地位與已登記之物權人相同。繼承、強制執行、徵收、法院之判決只是非因法律行為取得物權的例示規定(第759條前段)，在區塊鏈登記的運用上，較重要的還有: 1. 自己出資之建築物，建築工程完竣(建築法第70條)，乃受法律保護的事實，取得建物所有權。2. 依法律之規定取得物權。例如: 不以原典價回贖者，典權定有期限而於典期屆滿後，經過2年(第923條)典權人取得所有權；或典權未定期限，經過30年(第924條)典權人取得所有權。其他例子還有法定地上權、法定抵押權。

登記前已取得不動產物權者，還是應先去辦理登記，始得處分其物權(第759條後段)。未登記之物權人在區塊鏈平台上登記，似乎沒有實益。

十三、典權人與出典人簽訂租約於區塊鏈平台登記之法律效果

區塊鏈平台會員與出典人同時簽訂典權契約與租約，同時取得典權人與承租人的地位，即取得對抗第三人占有的正當權源。

會員可與出典人設定較為短期之典期(例如半年)，於出典人不回贖時，2年半後即可取得所有權。

會員依法律規定取得所有權之前，倘後手完成所有權移轉登記，會員以租賃權為占有本權，對抗後手。

會員依法律規定取得所有權之後，會員以典權之占有典物而為使用、收益之權(第911條)，對抗後手。

會員依法律規定取得所有權之後，倘未辦理登記機關之所有權登記，僅在區塊鏈平台上登記典權契約與租約者。依公示之方法，區塊鏈平台登載會員之姓名、占有狀態、占有範圍、權利內容、權利範圍、有效期間。出典人如果將典物之所有權讓與第三人，會員之典權不因此而受影響(第918條)。但權利人既然已取得所有權，則應於1個月內聲請權利變更登記(土地法第73條第1項前段)，由權利人單獨申請之(土地登記規則第27條第20款)，聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍(土地法第73條第2項後段)。

但出典人不回贖經過2年後(第923條)即喪失所有權。此時出典人(即前手)雖然仍是土地謄本所有權登記名義人，其將所有權讓與第三人(即後手)即以自始客觀不能之標的為給付(第246條)，其所有權讓與之物權契約無效。

第三人(即後手)與前手所簽訂之買賣契約，性質上僅為物權登記請求權的債權契約(第166-1條)。簽約前，依地政謄本的公示力，後手從地政謄本即可查知典權之存續期間(土地登記規則第109-1條)。後手明知或可得而知該不動產已設定典權，且典期屆滿已經過2年。即應推定前手無所有權，不適用民法第759-1條第1項推定前手適法有所有權之規定。後手若執意去地政事務所辦理登記，即使地政人員未發現典權人已取得所有權，仍辦竣所有權移轉登記。此時，後手即為惡意第三人，不受民法第759-1條第2項善意受讓制度的保護。

典權人得將典物轉典或出租於他人(第915條)，取得間接占有地位，典物之承租人取得直接占有之本權。典權人亦得將典權設定抵押權(第917條)。典權之抵押權，其次序優先於出典人設定典權後再設定之抵押權(釋字第139號)。

會員在區塊鏈平台登記典權契約與轉租租約。依公示之方法，平台登載經公證的典權契約與轉租租約之電子文件。並經典物之出租人、直接占有人、間接占有人、承租人、與次承租人之電子簽章。區塊鏈平台之服務人員，得勘查占有狀態，確保占有移轉的真實性。

平台之交易標的為平台電磁紀錄之登記請求權(會員與平台之間的登記契約)、以及典物之租賃權(會員與會員之間的轉租契約)。會員與會員之間交付典物，占有移轉受法律保護，其法律效力準用動產物權之規定。

十四、於徵收後登記機關未辦理登記，善意受讓人是否取得物權

未登記之物權人得依民法第184條、第767條，對第三人行使物權。未登記之物權人以區塊鏈平台登記之公示方法通知第三人原登記之物權不實，登記機關登記之推定力(第759-1條第1項)是否依然適用?還是將原登記之物權不實以區塊鏈公示的方法通知第三人後，登記機關登記即不受推定? 受原登記之物權不實通知之第三人是否即具惡意或重大過失，而不受善意取得制度(第759-1條第2項)的保護?

原土地所有人，於徵收補償費發給完竣時(土地徵收條例第21條第1項)，即喪失所有權，國家原始取得所有權(土地法第10條第2項)，但登記機關若未辦理登記，在登記簿的所有權部仍登載被徵收人為所有權人。此時被徵收人將物權讓與第三人時，第三人是否取得物權? 第三人是否得聲請登記機關為登記之行政處分? 若第三人完成物權變動登記後，主管機關是否得基於所有權人之地位(釋字第743號理由書)，對受讓人主張其所有權?

於非公用土地，確定判決(88年台上2177號判決、100年台上309號判決)的見解是: 受讓人善意信賴原不實登記之所有權，因受登記公信力之保護，而善意取得所有權。

於公用土地(不融通物)，確定判決(101年台上1412號判決、最高行政法院103年判字第609號判決)的見解是: 可以排除土地登記的公信力的適用，以不融通物的法律行為無效為理由，撤銷第三人已辦竣之物權登記之行政處分。

十五、區塊鏈的去中心化特性: 防止監守自盜

區塊鏈技術最引以為傲的就是去中心化的特性，合法憑證機構名單非由會員憑證機構自行決定，而是要透過投票之機制，以多數決或一致決核定，於會員憑證機構投票多數決核定後，再送主管機關核定或許可。具有雙重核定的性質。在區塊鏈機制下，憑證是否撤銷，需經過區塊鏈平台會員多數決與主管機關之雙重核定，即使主管機關有意撤銷憑證，如果未經會員憑證機構投票多數決核定，也會被否決。

現行法制下徵收之核准機制，係採用部分限縮內政部單方面核准之權限來維護法治國原則。例如都市計畫範圍內，徵收私有土地，不得妨礙當地都市計畫(都市計畫法第52條)。雖然都市計畫的主要計畫係經內政部核定，亦即應由內政部准予備案後始得發布實施(都市計畫法第20條第3項)，但是主要計畫的擬定機關(地方政府)如果不擬定，內政部也無從修改主要計畫。因此從法律實證主義的觀點，都市計畫範圍內所徵收之私有土地，也需要經過雙重核定的機制，即地方政府與內政部的雙重核定，始得徵收。

但須注意，區段徵收只需要內政部核定，即可先行區段徵收，只是應於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫(土地徵收條例第4條第2項)。為避免內政部單方面核定區段徵收，地方政府得於需用土地人為興辦公益事業勘選適當用地及範圍之階段(土地徵收條例第3-1條)，即事先擬定都市計畫以聯合開發、市地重劃或其他方式開發該勘選範圍，如果該都市計畫得以發布，即應辦理撤銷徵收(土地徵收條例第49條第1項)。另外，利害關係人得於內政部審查徵收計畫書時，以申請徵收之土地不符合現行都市計畫、區域計畫或國土計畫為理由，陳述意見。

內政部核定後，即通知地方政府(土地徵收條例第17條)，地方政府接到通知時，即公告三十日(土地徵收條例第18條)，公告期滿後十五日內應發給補償費，而徵收之效力，則於應受之補償費發給完竣時發生(土地徵收條例第21條第1項)。雖然徵收計畫之執行，不因權利關係人提出異議或提起行政救濟而停止，例如不需要先辦理國有之登記，國家即可移轉占有，將占有移轉需用土地人(土地徵收條例第28條)。但是應補償價額之差額在法律定性上屬於應受之補償費(土地徵收條例第20條第1項但書)，因此應於應補償價額差額發給完竣之後，始生徵收之效力。而所謂發給完竣，如因受領遲延、拒絕受領或不能受領，則係指繳存專戶保管時，為補償完竣(土地徵收條例第26條第3項)。又依土地登記規則第99條，將土地登記為國有，係由地方政府地政機關發動。應於國家取得所有權之後1個月內，囑託地方政府登記機關辦理國家為所有權人之登記。

與區塊鏈機制相較，現行徵收制度採用部分限縮內政部單方面核准之權限之機制有二個漏洞:

一、地方政府地政機關若未於1個月內囑託登記，人民依土地謄本之公示力，無從得知該土地已被徵收，影響土地登記的公信力。依土地徵收條例第21條土地被徵收後，所有權終止。被徵收土地之所有權消滅者即視為未登記所有權之土地。於辦理國有之登記之前，第三人占有被徵收土地，即受推定力之保護(第943條第2項)。所謂推定力即推定占有人有正當占有權源，應由對造負舉證責任。占有人(不論善意或惡意)之占有狀態之事實即受法律保護(第959條)。在舉證責任上，所有權人行使物上請求權的要件是無權占有(第767條)，而占有人行使物上請求權的要件是占有物被侵奪(第962條)。兩個物上請求權效力各自獨立，發生兩個不同之訴訟。顯然，占有人之舉證責任較輕，而所有權人的舉證責任較重。依民法第759-1條第1項的反面解釋，未經登記為所有權人即不受推定力之保護。占有人得以己力防禦(第960條)需用土地人對占有物之侵奪。但需用土地人因公共安全急需先行使用者，不在此限(土地徵收條例第27條)。

二、地方政府地政機關若囑託登記所有權予國家以外之人，雖然該項登記違法(違反徵收之目的)，但被徵收人無從否決該項登記。只能行使徵收收回權。

採用區塊鏈的雙重核定機制，若徵收處分應撤或應受之補償費未發給完竣，則無法移轉所有權，比現行法制下徵收之核准機制多一層保護機制。

十六、結論

土地登記的絕對效力(土地法第43條)是土地徵收、土地賦稅、強制執行的基礎。土地登記現制導入區塊鏈的雙重核定機制，有助於保障人民的財產權。

十七、參考文獻

李志殷，我國不動產登記制度之再檢視。

謝在全，民法物權論(修訂七版)。