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國土計畫法修正草案修正重點

張貼者:2020年3月25日 下午8:30游湘濃   [ 已更新 2020年3月25日 下午8:31 ]

國土計畫法修正重點為第15條第45條

第15條: 因應政府推動國家重大建設計畫需要,增訂為得適時檢討變更國土計畫規定。

第45條: 修正直轄市、縣(市)國土計畫及直轄市、縣(市)國土功能分區圖等二項法定工作之辦理時程。


國土計畫法部分條文修正草案
民國109年2月20日
行政院第3690次會議

國土計畫法部分條文修正草案第十五條:
全國國土計畫公告實施後,直轄市、縣(市)主管機關應依中央主管機關規定期限,辦理直轄市、縣(市)國土計畫之擬訂或變更。但其全部行政轄區均已發布實施都市計畫或國家公園計畫者,得免擬訂直轄市、縣(市)國土計畫。
直轄市、縣(市)主管機關未依前項規定期限辦理直轄市、縣(市)國土計畫之擬訂或變更者,中央主管機關得逕為擬訂或變更,並準用第十一條至第十三條規定程序辦理。
國土計畫公告實施後,擬訂計畫之機關應視實際發展情況,全國國土計畫每十年通盤檢討一次,直轄市、縣(市)國土計畫每五年通盤檢討一次,並作必要之變更。但有下列情事之一者,得適時檢討變更之:
一、因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞。
二、為加強資源保育或避免重大災害之發生。
三、政府興辦國防、重大之公共設施或公用事業計畫。
四、經行政院核定之國家重大建設計畫
五、其屬全國國土計畫者,為擬訂、變更都會區域或特定區域之計畫內容。
六、其屬直轄市、縣(市)國土計畫者,為配合全國國土計畫之指示事項。
前項第一款至第四款適時檢討變更之計畫內容及辦理程序得予以簡化;其簡化之辦法,由中央主管機關定之。

國土計畫法第15條修正理由:
一、第一項及第二項未修正。
二、依現行第三項規定,國土計畫除有因應重大事變遭受損壞、為加強資源保育、避免重大災害發生或政府興辦重大公共設施或公用事業計畫等情況,得適時檢討變更外,全國國土計畫每十年、直轄市、縣(市)國土計畫每五年通盤檢討一次,以維持國土計畫穩定性。
三、考量行政院基於國家整體發展,因應全球政治經濟情勢變化,帶動產業轉型或引導跨直轄市、縣(市)區域發展等,有提出重大建設計畫之需要,且因國家重大建設計畫不以公共設施或公用事業計畫為限,與現行第三項第三款規定之主體及範疇均不相同,且為避免國家重大建設計畫過於寬泛,以經行政
院核定者為限,爰增訂第三項第四款規定,「經行政院核定之國家重大建設計畫」,亦得適時檢討變更全國國土計畫或直轄市、縣(市)國土計畫,其後
款次配合調整。
四、現行第四項係為因應重大事變、緊急危害、公共設施或公用事業計畫之急迫性需要,明定各級國土計畫適時檢討變更之計畫內容及辦理程序得予以簡化,內政部並已依該項授權於一百零七年二月八日訂定發布「國土計畫適時檢討變更簡化辦法」。為配合第
三項第四款之增訂,並考量行政院核定國家重大建設計畫之推動有其急迫性,爰修正第四項規定,納入前項第四款規定之情形。另依據國土計畫適時檢討變更簡化辦法第三條規定,適時檢討變更國土計畫,計畫草案應公開展覽及舉行公聽會同辦法第四條亦已明
定國土計畫適時檢討變更之審議、核定程序,及必要時得聯席審議之程序規定。是以,如因應「經行政院核定之國家重大建設計畫」辦理國土計畫適時檢討變更,依前開辦法規定仍應辦理民眾參與並應經各級國土計畫審議會審議通過,並無因屬適時檢討變更範疇而過度簡化民眾參與及審議程序。民眾如對變更內容有任何疑義,仍得於公開展覽、公聽會或各級國土計
畫審議會審議期間表示意見,俾透過法定程序,儘早公開相關資訊,讓民眾瞭解國土計畫檢討變更情形。
五、再者,國土計畫公告實施後,應由直轄市、縣(市)政府依據第二十二條規定辦理國土功能分區調整作業,且應辦理相關民眾參與程序,如對土地所有權人權利有影響者,亦得於該階段提出意見,俾各級主管機關納入參考,以保障民眾權益。

國土計畫法第15條修正反對理由(中國時報109年3月26日A8版):
國土計畫法於2016年1月公布,6年後才會完成國土功能分區圖,亦是國土計畫法正式實施的時候。目前國土地畫法尚未真正實際執行,基於法律安定,尚不宜修法。其實在原有條文第三項第3款政府興辦國防、重大之公共設施或公用事業計畫已有規定。此次增列讓國人懷疑行政院大開方便之門,尤其行政院核定之國家重大建設計畫之定義未明,恐有空白支票之嫌,且包括礦業採取,民間重大開發等均將列入,難免令人產生疑慮。

國土計畫法部分條文修正草案第四十五條:
中央主管機關應於本法施行後二年內,公告實施全國
國土計畫。
直轄市、縣(市)主管機關應於全國國土計畫公告實施後一定期限內,完成直轄市、縣(市)國土計畫之擬訂及審議作業,依中央主管機關指定之日期一併公告實施;並於直轄市、縣(市)國土計畫公告實施後定期限內,完成國土功能分區圖劃設作業,依中央主管機關指定之日期一併公告。
直轄市、縣(市)主管機關依前項公告國土功能分區圖之日起,區域計畫法不再適用
第二項一定期限,由中央主管機關定之

國土計畫法第45條修正理由:
一、第一項及第三項未修正。
二、直轄市、縣(市)國土計畫係屬實質空間發展計畫涉及中央的事業主管機關政策方向時協商確認且國土功能分區之劃設影響土地使用實質管制界線及管制內容攸關人民財產權益,須給予直轄市、縣(市)主管機關充分調查及合理規劃期程,俾內容更為完善,爰修正第二項直轄市、縣(市)國土計畫及直轄市、縣(市)國土功能分區圖之公告期程,授權由中央主管機關內政部依據直轄市、縣(市)政府辦理進度,訂定合理且可行之作業期限,由直轄
市、縣(市)政府於該一定期限內完成各該國土計畫之擬訂、審議,以及國土功能分區圖劃設等作業,並提報內政部審議通過後,再由內政部指定日期一併公告實施
三、增訂第四項規定第二項之一定期限,由中央主管機關定之,以利執行。

國土計畫法第45條修正反對理由(中國時報109年3月26日A8版):
將原有兩年內改為一定期限。事實上,已有15個縣市完成縣市國土計畫,尚餘8縣市尚未完成,顯然是執行問題,而非法令問題。應從執行面改進,提升效率。並由中央籌組產官學成立一輔導團隊,協助地方政府面對,解決問題。且延長為一定期限,無明確時間,恐造成怠惰,影響推動時程。

營農型太陽能光電計畫~立委高金素梅質詢稿2020年3月20日國會總質詢

張貼者:2020年3月25日 上午2:59游湘濃   [ 已更新 2020年3月25日 上午4:29 ]




申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法
修正日期:民國 108 年 05 月 08 日

第 29 條
非附屬設置於農業設施之地面型綠能設施,除位於第三十條規定之區位者外,應於直轄市、縣(市)主管機關或國營事業所定推動農業經營結合綠能之專案計畫範圍內,並符合其計畫措施。
直轄市、縣(市)主管機關或國營事業依前項規劃者,應先擬具農業經營結合綠能之專案計畫,並敘明下列事項,送中央主管機關審查核准:
一、計畫推動之區位範圍。並應說明當地農民與能源業者之設置意願。
二、農業經營與綠能設施結合利用之規劃及農產業可行性之評估說明。
三、計畫內相關設施之空間配置。
符合第一項範圍及措施者,申請與農業經營使用相結合綠能設施之容許使用,應依第四條規定,向土地所在地之直轄市、縣(市)主管機關提出申請設置地面型綠能設施;其經營計畫應敘明農業經營與綠能設施之結合情形。

多贏--農電能共榮發展


文/農業試驗所 楊純明
106年4月

壹、前言

  隨著國際能源使用與消耗的態勢,以及對氣候變遷解方的尋求,發展再生能源成為未來臺灣能源政策軸心之一。我國「再生能源發展條例」係於98年7月8日公布施行,期藉由獎勵再生能源之設置,促進國內再生能源之廣泛使用,提高我國自產能源比例與促進能源多元化,並鼓勵民眾參與投資再生能源發電事業,擴大再生能源內需市場,同時帶動相關產業發展,創造就業機會,為我國經濟發展注入新的生命力。而依照行政院於2016年9月8日核定之經濟部能源局「太陽光電2年推動計畫」,我國預計在2025年將綠能裝置容量增加至20 GW(250億度電),其中屋頂型3 GW、地面型17 GW。因此,如果17 GW需要來自地面太陽能設施,換算推估10年內需尋找2.55萬公頃地面型之推動土地(包括廢棄之鹽業用地、礦業用地、工業用地、水利用地及農地等)。但是臺灣土地資源有限,在上位的國家土地利用政策未有完整而周延的規劃之前,為避免影響到農業用地的原始利用和糧食安全的維護。因此,就農業部門而言,如何透過科技研發新型態的農業綠電生產共構共享模組及產業模式,將是平衡能源政策與農業發展產生競爭的解決途徑。

貳、農電共構共享產業模式

  結合農業與綠能併行農業生產及綠能發電兩種功能於同一模組,即稱為「農業綠電生產共構共享模組」(簡稱「農電共構共享模組」),基此概念所衍生的「農電共構共享產業模式」可視為「新農業」之一項創新產業態樣。舉例來說,諸如發展適用於農地/漁塭操作的太陽能發電設施農業/漁業生產模組、離岸風機藻礁水產養殖創育模組等兩種未來產業態樣,皆希望可以達到農電共構共享目的,兼顧國家農業及能源政策的雙向發展。據此構想,行政院農業委員會(以下簡稱農委會)特提出「農業資源循環暨農能共構之產業創新」計畫,作為行政院106年起推動旗艦型創新產業計畫方案(預定106~109年)之一項申辦計畫,此旗艦型計畫內含「開創永續型農業資源資材循環再利用新產業」、「農業炭化零廢棄技術創新與新產業模式」及「農業綠能共構共享之技術創新與新產業模式」等3計畫分項/施政分項。其中,第3計畫分項包括「農牧業綠能共構共享營運模式建立」、「漁業綠能共構共享營運模式建立」、「離岸風能設施海藻牧場創育」及「農業綠能共構共享產業效益分析」等4子項計畫,相容於本文主旨。主要期導入綠能產業與綠能科技於農業生產,在農業用地上發展新態樣的農電共構共享產業模式,並冀望藉以整合(治)復育不利農業經營農地於回復農業使用,以恢復現有農業的作業及生產收穫。這些計畫亦希望能夠從農電產業的發展上獲得固定增值回饋,增加農民在農業與綠電上整體長期收益,使農電共構共享經濟可成為青年從農及強化農企業合作誘因,改善農業勞動力結構、活化低生產力邊際農業用地與不利農業經營農地利用以及提升智慧型科技農業多元應用,從而助益於促進農業永續發展。

一、營農型(太陽光電)綠能農業設施及產業模式

  農業用地作農業使用明載於農業發展條例,該條例將農業定義為「指利用自然資源、農用資材及科技,從事農作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業」。而農業用地,條例中則指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供作農業、相關農業設施及其他農業用途等使用之土地。至於農業用地作農業設施容許使用,係於92年12月15日訂定發布「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法(以下簡稱容許辦法)」施行,期間歷經4次修正。當102年10月9日修正時,乃為配合國家再生能源政策,考量再生能源為乾淨綠能,將再生能源發展條例所定太陽能、風力、非抽蓄式水力設施等,定義為該辦法所稱綠能設施之一種(第8章第27條),並增訂第8章綠能設施專章予以規範。專章明定綠能設施得設置於農業用地之條件:(一)結合農業經營;(二)減緩位於嚴重地層下陷地區之農業用地持續下陷;(三)防止受污染農業用地栽植特定農作物,以允許在不影響農業經營之前提下,得以容許使用方式於農業設施屋頂或農地上設置。104年8月12日修正時,在第8章第30條規定中明定綠能設施申請應符合公告之特定區位及條件,始得免與農業經營相結合,並以避免造成農地破碎及零星綠能設施使用。至應與農業經營使用相結合之綠能設施,仍應有農業生產之事實,始得設置於農業用地(第8章第29條)或農業設施屋頂(第8章第28條),以落實農地農用原則。又為明確農業經營之查核標準,農委會於104年8月25日以農企字第1040012614號函示,農業主管機關得以申請人所提經營計畫之栽種作物,依農業統計年報該等作物近三年產量平均值之7成估認最低生產量,作為合理農業經營事實之判定依據。此一判定,由農業設施原核定機關予以審認。

  本文所謂「營農型(太陽光電)綠能農業設施」,或稱「營農型農電共構共享設施(agrivoltaic farm that merges solar farm with the traditional working farm)」,簡單的說是指在同一農業用地上設置附屬或結合可供農業經營的(太陽光電)綠能設施。對應於容許辦法第8章第28條,為在農業設施得附屬綠能設施以從事農業經營使用,常見業者之經營計畫書(或營運計畫書)多以溫室屋頂之上設置附屬綠能設施,據以同時兼作農業經營及綠能發電雙重用途;對應於容許辦法第8章第29條,則為於農業用地上設置綠能設施與農業經營使用相結合。後者雖見於國外試行研究案例,臺灣尚未有依此條文申請使用者。因此,就農作生產而言,國內農業科研機構未來可針對此兩條文研究開發營農型農電共構共享設施態樣,以及合適的作物種類、栽培調適技術及因應改善措施等,組合成各種農電共構共享模組作為在此類設施下建構農作生產營運體系的參考,俾於後續創新產業模式及相關產業鏈環節建立之憑據。

二、營農型農電共構共享之研究

  農作物的常態生產環境是由農作物、栽培技術及周遭環境所組成,後者包括土壤(栽培介質)、生物(含動物、植物、微生物)、氣象等3大環境構面。異於現行農作物栽培體系,農電共構共享設施之太陽能板覆蓋形成的遮蔽率、非常態光穿透率,係左右作物生長與生產的一大變因。無論目前最大宗採用的不透光太陽能板或部分透光材質太陽能板,均會同時造成設施的光照、溫度、濕度、風速及風向等微氣象環境的變化與變異,並進一步影響設施內部土壤與生物環境,終至於栽培作物的生產質量。當農作物從常態全光照環境轉移至太陽光電系統農業設施(facilities deploying agrivoltaic system)栽培時,可以預期光照強度將減弱、光質將改變,因此首要步驟為篩檢耐低光性之適當作物相,這些作物具有在較低而且波動遮陰條件下仍具有或可適度維持最大光輻射使用效率。因此,有關太陽能板的覆蓋數量、方式及綠能設施態樣組合的營農型農電設施,設施空間的環境改變,以及作物栽培調適技術等,皆是營農型農電共構共享之重要研究項目,並以研擬有助於生產的改善措施。

  這樣的研究計畫將自較耐低光照的作物/植物中初選參試,觀察與比較其等在不同遮蔽率/光穿透率及環境條件下之生長與生產表現,釐清並研發個別因應的調適與改善措施,以提供為營農型(太陽光電)綠能設施栽培作物選項及生產改進。據此開發出的各種設施態樣及適用的作物整合栽培模組和營運體系,方可使得農業與綠能相容併兼發展,而引領出新型態農電共構共享之創新產業/經濟模式。

(一)屋頂型光電綠能農業設施

  針對如溫室之農業設施附屬綠能設施之農業經營使用,可稱「屋頂型光電綠能農業設施」(容許辦法第8章第28條)。在農作物生產部分,涉及作物相的環境適應性及因應栽培管理技術調適。本文所指上列計畫執行結果,可以提供更多適用栽培作物清單及栽培管理技術,協助作個案業者進行特定設施情境的調適,使得以從事適當的農業生產與經營。在設施太陽能板的遮蔽率/覆蓋比率部分,可以配合選用之作物相回饋調整合適的遮蔽率,以達到栽種作物進行農作生產之產量標準,符合作為合理農業經營事實之判定依據。國內現行許多太陽光電設施存在高太陽能板遮蔽率問題,即可依參考此研究計畫結果調整設施遮蔽率及太陽能板的配置方式。部分已許可屋頂型光電綠能農業設施惟經地方政府依容許辦法第33條第2項廢止其許可之違規案件,後續業者/申請人倘願意維持營農型太陽光電設施,並確實進行相關農業經營之改善計畫,這些計畫結果可應用於協助業者進行相關調整導向正軌,落實農地農用並達成農業與綠能雙贏之政策目標。

(二)地面型光電綠能農業設施

  至於針對農業用地上設置與農業經營使用相結合之綠能設施,可稱「地面型光電綠能農業設施」或「地面立柱型光電綠能農業設施」(容許辦法第8章第29條),國內尚無申請案件。此計畫結果可提供在不同的遮蔽率、太陽能板排列方式及架設高度設施下方的光照情形,作物生產的表現,以及太陽能板的能源效率等數據,作為國內未來設置此一創新光電綠能農業設施態樣擬定規範之技術面依據。

肆、農電共構共享產業之態勢分析

  傳統上吾人對太陽光最佳利用的認知,不外乎在於農業生產糧食或提供為光電業作轉換電力的能源。從幾千年前開始,人類經由耕種作物利用太陽能來生產糧食,自1970年代起由於能源危機轉而研發光電板利用太陽能於發電。當再從使用太陽能的光電綠能觀念(photovoltaic solar energy concerns)進階至農電共構共享雙贏的農業永續思維(agrivoltaic system for a sustainable agriculture concept),孕育出了農電共構共享營運體系及創新產業模式的發展方向。臺灣雖然處於萌芽階段,國外科研機構則已有十餘年的研究經驗與結果,將可供參考未來研發建立具有臺灣特色的新系統。而從實事求是立場,研究宜分從適栽作物的篩檢試驗及太陽光電綠能設施的太陽能板配置方式開始,再進入綠能設施之作物栽培調適,以至於農電共構共享營運體系及產業模式。本文從永續農業發展的立場,試以農作生產進行此一產業態勢分析(或稱強弱危機分析、優劣分析;SWOT analysis),評估國內發展農電共構共享產業可能的優勢(strength)、劣勢(weakness)、機會(opportunity)和威脅(threat),期以拋磚引玉協力共同找出更有力的競爭對策。

S_Strength (優勢)

臺灣的葉菜類、結球菜類、果樹類、特用作物類等農作物皆有耐低光性的優質品種(系)及優良栽培技術,可從中篩檢提供營農型農電共構共享設施栽培之適合作物。
光電產業及太陽能產業為臺灣優勢產業之一,具有高科技高產值特性,若能結合農業相容發展,將可創造全新農電共構共享之創新產業模式,提升從農意願和農電合併產值。
部分廣適性之耐低光性作物在部分遮陰(蔽)狀況下,配合改進栽培措施,可以發揮生長潛力或甚至獲得較旺盛的生長,經農電共構共享設施之健康管理栽培流程生產,可提供他項無毒安全/有機農產品新的選擇。
臺灣位居亞熱帶地域,擁有豐沛的光照與輻射熱資源,尤其中南部地區,倘搭配優質農業生產相關技術,頗適合農電產業的發展與相關研究的進行。
W_Weakness (劣勢)

太陽光電綠能設施空間具有多變化與高變異之光照特性,並牽動溫度、濕度、風速及風向等微氣象環境之複雜交感,將明顯改變農作物的生長行為與生產表現,尤其在高遮蔽(陰)下將不利作物正常生育。
在過高的設施遮蔽率使得光照不足之下,太陽光電綠能設施將造成農作物生理代謝機能異常,生長速度受到抑制、發育遲緩、果實受限,進而顯著降低生產質量。
太陽光電綠能設施的設計及太陽能板/光電板的配置方式,亦將影響設施下農地的栽培管理作業及農機具使用,甚至於生態環境之未預期風險,將會增加農作物栽培成本、人力投入及生態環境維護花費。
營農型農電共構共享設施之農作生產乃一創新農作栽培方式,國內未曾針對此類型情境進行研究,國外研究發展亦仍屬啟蒙階段,需要實際試驗以篩選可供栽培之合適作物,並建立其調適與改進措施及適當之太陽光電綠能設施類型。而國內未曾出現的此一新型態農電共構共享模式,在產業及效益分析上有一定難度與不確定性。
O_Opportunity (機會)

低遮蔽率的太陽光電綠能設施可以減少農作物受到強光照直接照射,減輕高溫傷害、避免日燒發生、降低植冠溫度、減低水分蒸散消耗,部分耐低光性作物反可獲得較佳生長環境而有利其生產。
開發適當的太陽光電綠能設施與農作物生產相容系統、智慧型模式,將可兼顧光電效益與農業生產利潤,不僅活化低生產力邊際農業用地使用及促進農地多元利用,更引導農業朝向高科技、高產值發展而提高農業經營層次。
農電共構共享模組的成功建立,除了創新產業、開啟新型事業之外,亦將鼓勵國內綠能的利用及綠能科技的進步,落實國家綠能政策、帶動綠能產業蓬勃發展。
由於目前政府和民間皆十分重視綠色(能)產業,具有投入營農型太陽光電綠能設施之高意願,如能建立具有臺灣特色的合適農電共構共享營運體系,將有機會吸引農企業或光電業界共同參與此一創新農電共構共享產業模式的開發與經營。
T_Threat (威脅)

臺灣天然災害多而頻繁,諸如地震、颱風、豪大雨、龍捲風、冰雹、霾害等,皆可能損及太陽光電綠能設施架構與太陽能板,造成光電綠能設施之嚴重損失(壞)。
太陽光電綠能設施下之可利用農地面積相對較少,且設施架構亦形成遮陰、灌溉、肥培、病蟲害管理等不友善的條件,一旦災害或逆境發生,將不易採行快速而一致性的機械作業而導致農作生產的損失。
設置於農業用地上的營農型太陽光電綠能農業設施,若未有農政部門妥適的行政管理、農研機構的技術輔導及政策法規的規範,將可能未行正確或適當的農業生產,使得農地未有農業經營事實而危及國內正常糧食生產與糧食安全,並對生態環境造成負向衝擊。
由於此一嶄新農電共構共享營運體系仍待開發、建立,政府有關部門可能視產業發展需求滾動調修相關政策與法規,業界需要因應調整或投入資本配合,具有相對較高投資風險。
伍、結語

  農業用地設置太陽能/綠能發電設施,對於周圍生態環境及農田耕種之農作物將造成深遠影響,甚至設置於污染或不利農業經營農地之綠能設施亦對於生態環境造成未可預知的結果。農委會為執行農業發展條例第8-1條規定,訂定容許辦法作為申請農業設施之容許使用執行依據。因考量再生能源為乾淨能源,亦為國家政策鼓勵之方向,在容許辦法增列第8章綠能設施專章,納入得於農業用地上以容許使用之方式設置綠能設施。政府的政策美意係寄望於透過推動綠能科技與綠能產業,可有效提高國內自主能源的供應、減輕對石化能源的依賴並提升全球綠色經濟的競爭力,並期進一步帶動國家整體經建發展。此外,亦希望能夠從開發農電產業獲得加值回饋,增加農民、農企業在農業與綠電上整體長期收益,使農電共構共享經濟可成為青年從農及強化農企業合作誘因,改善農業勞動力結構、活化低生產力邊際農業用地與不利農業經營農地利用以及提升智慧型科技農業多元應用,從而促進國內農業永續發展。

  所謂「國無農不立」,實實在在闡明出了農業為國家根本的道理,因為農產業不僅是國家的根本產業,更兼具糧食安全、生態保育、農村文化、國土保安及農民福祉的責任與多功能價值。農業用地從事農業經營使用天經地義,至於政府、民間企業和農民如何於農業用地上妥適善用營農型(太陽光電)綠能農業設施於農業經營與綠能發電,以達到農電共構共享目的,值得相關利害關係人深思與努力。各界應有此共識,在農業用地行農電共構共享,必然以農業生產為主為先,綠能產電為輔為次,以愛惜維護珍貴稀有的農業土地資源。而農業科研機構如能扮演搭橋鋪路的成功輔佐者角色,在技術面上協助於篩檢適用作物/植物、栽培調適技術及改善措施等,以建立適當營運體系,將可助益真正落實農電共構共享目的並打造出創新農業的產業模式。

不得記載水、電、瓦斯管線費用需由買方另行負擔

張貼者:2020年1月30日 下午7:54游湘濃   [ 已更新 2020年1月30日 下午7:56 ]


主旨:有關部分建商,於成屋買賣契約書上記載水、電、瓦斯管線費用需由買方另行負擔之情形,已危害交易秩序,侵害消費者權益,請加強宣導及查處作業,請查照。

依據內政部109年1月13日台內地字第1080266793號函。

不動產經紀業管理條例第4條第2款規定:「成屋:指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。」,成屋建造依規定有配置自來水、電力、天然瓦斯設備者,其興建過程中,當依該等設備圖說施工及埋設相關管線,俾取得建築使用執照,接通水、電、天然瓦斯。

次按成屋買賣定型化契約應記載事項第9點第1款規定:「...買賣標的物之水電費、瓦斯費等費用,在土地、建物交屋日前由賣方負責繳納,交屋後由買方繳納...」,此規範係以自來水、電力、瓦斯配管已接通為前提,故消費者於簽訂成屋買賣契約時,應已完成該等管線配置及接通,且交屋後即可供居住使用

綜合前述規定,因水、電力、瓦斯管線是為成屋之一部分,故其總價款應已包含相關管線費用,不得再向買方另行收取。縱因(新)成屋係自預售屋階段開始銷售,其相關管線費用之收取,仍不應較預售屋買賣定型化契約應記載事項第13點規定之負擔方式更為不利於消費者之約定。

邇來發現部分建商(賣方)於銷售「成屋」時,將「成屋」部分項目(如:水、電、瓦斯管線)拆售,於成屋買賣契約書記載水、電、瓦斯管線費用由買方另行負擔之情形,消費者應於簽約前詳加確認買賣契約書記載水、電、瓦斯管線費用內容,以免侵害自身權益。

國有非公用基地將按新地價計收租金

張貼者:2019年12月22日 下午10:01游湘濃   [ 已更新 2019年12月22日 下午10:01 ]

配合各縣(市)於109年1月1日重新公告地價,國有非公用基地將按新地價計收租金

國產署表示,國有非公用基地租金,係依照行政院規定,按土地申報地價(公有土地之申報地價即公告地價)以租金率5﹪計收年租金。該署已在租約中與承租人約明,公告地價調整時,承租人應照調整之租金額自調整之月份起繳納租金。茲各縣(市)於109年1月1日重新公告地價,國有非公用基地須按新公告地價為基準計收租金,各出租單位(即該署所屬各分署、辦事處)將按新的公告地價為基準重新核算租金並通知各承租人。
國產署提醒,國有出租基地供承租人自用住宅使用者,租金優惠折扣數為5折,優惠面積上限為300平方公尺。另,國有出租基地供公共通行之騎樓使用範圍,亦享有5折租金優惠。承租人承租國有基地如符合上述租金優惠規定,而尚未申辦適用租金優惠者,請儘速向出租單位申請,以儘早享有折扣。
國產署進一步表示,該署已將本次國有出租基地租金調整事宜登載於報紙及網站公告相關訊息,民眾如有任何疑問,可逕洽該署所屬分署(辦事處)查詢。 
 
新聞稿聯絡人:周科長富晨       
聯絡電話:02-27718121#1221

營利事業申報房地合一交易所得要注意!

張貼者:2019年9月22日 下午8:54游湘濃   [ 已更新 2019年9月22日 下午8:54 ]

財政部高雄國稅局表示,營利事業自105年1月1日起,出售105年1月1日以後取得之房屋、土地103年1月2日以後取得並持有2年以內房屋、土地,應依所得稅法第24條之5第1項規定,按出售房屋、土地交易所得額(下稱房地交易所得額),減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額申報課稅餘額為負數者,以零計算;房地交易所得額為負數者,得自營利事業所得額中減除,但不得減除土地漲價總數額

該局說明,有關依土地稅法規定計算之土地漲價總數額,可參考因出售土地所產生之土地增值稅繳款書(或免稅證明書或不課徵證明書)上所載之土地漲價總數額申報。

該局表示,日前查核106年度營利事業所得稅結算申報案件時,發現轄內甲公司當年度申報出售房地交易所得額時,依法申報減除土地漲價總數額,但金額異常,經進一步發現甲公司是以本次出售土地之移轉現值直接減除前次土地之移轉現值後之金額填報,但因前次移轉現值未依土地稅法規定按物價指數調整,致所計算出之地漲價總額產生高估情形,造成甲公司有虛列土地漲價總數額而致漏報課稅所得之情事

該局進一步提醒,營利事業於申報房地交易所得額時應注意依規定申報,以免遭補稅處罰。

提供單位:前鎮稽徵所 聯絡人:簡有仁主任 聯絡電話:(07)7151101

撰稿人:鄧雅惠 聯絡電話:(07)7151511 分機6136

社子島拆遷住宅安置草案修正重點

張貼者:2019年7月4日 下午8:39游湘濃   [ 已更新 2019年7月4日 下午9:22 ]

    社子島區段徵收案,地主可以領回抵價地,但對於沒有土地的屋主,政府另外提供配售的優惠。    
    由於社子島的配售,目前是比照北投士林科技園區區段徵收案的規劃,採室內約30坪之單一坪型設計,惟詳細內容仍在規劃中。
    由於士林科技園區專案住宅是以成本價讓售,所以社子島的專案住宅也應該相同,由於低於市價。所以須將配售專案住宅的條件規定清楚。社子島居民拆遷戶住宅配售專宅條件如下:
1. 建物完成日期: 
    ①合法建築物 或
    ②83.12.31(含)以前已存在違建
2. 屋主資格: 
    ①建物所有權人/事實上處分權人 
    ②取消設籍居住條件
3. 增加配額資格: 
    ①共有人或三親等血親/二親等姻親
    ②107.06.26(含)以前設有戶籍,且持續設籍至拆遷公告日2個月前並有居住事實
    ③具獨立住宅單位(出入口得共用,另三.四合院及透天厝得共用廚房.廁所)
4. 總量管制: 
    以下三種計算方式的最低者:
    ①面積級距66平方公尺
    ②107.06.26(含)以前設有戶籍,且持續設籍至拆遷公告日2個月前並有居住事實之設籍總戶數
    獨立住宅單位總數(該戶原本要有廚房、廁所、獨立出入口及含一個以上相連的居室)
5. 移轉限制:
    取消移轉限制(已有所得稅與房
地合一稅之課徵機制)
6. 拆遷安置費用:
    每一個門牌90萬元
    (1人多門牌時必須是未獲配售之其他建築物才有補助)

原始出處:台北市地政局
洽游小姐 0968286881

發布日期:108-07-05

台北市房市交易量減少4.39% 住宅價格指數下降1.04%

張貼者:2019年4月8日 上午1:36游湘濃   [ 已更新 2019年4月8日 上午1:39 ]



  最近一期(107年12月)實價登錄交易件數979件,較11月減幅4.39%,交易總金額248.49億元,較11月減幅11.85%;住宅價格指數109.02,較11月下降1.04%;107年下期全市商辦租金指數105.47,較上期106.31下降0.79%。

壹、12月實價登錄交易量較11月減少4.39%,交易總額減少11.85%

   107年12月實價登錄量價動態,全市交易量共979件,較11月1,024件減少45件,減幅4.39%;較去年同期1,017件減少38件,減幅3.74%,較去年平均937件增加42件,增幅4.48%,較5年均值 1,183件減少204件,減幅17.24%。交易總金額為248.49億元,較11月281.88億元減少33.39億元,減幅11.85%;較去年同期325.66億元減少77.17億元,減幅23.70%,較去年平均248.24億元增加0.25億元,增幅0.10%,較5年均值327.33億元減少78.84億元,減幅24.09%。



貳、全市住宅價格轉跌,大樓回升公寓下跌

   107年12月全市住宅價格指數109.02,較11月110.17下降1.04%,較去年同期107.78上升1.15%;標準住宅總價1,364萬元,標準住宅單價每坪50.17萬元。

  大樓住宅價格指數115.43,較11月115.21上升0.19%,較去年同期121.28下降4.82%;公寓住宅價格指數102.35,較11月104.86下降2.39%,較去年同期104.30下降1.87%。12月全市住宅價格月線、季線、半年線轉跌;大樓月線微漲,季線及半年線持續走低;公寓月線下跌,終止連2月上漲趨勢,季線、半年線漲幅減緩。




參、全市商辦租金微跌,主要路段租金續揚

  107年下期全市商辦租金指數105.47,較上期106.31微降0.79%,較去年同期(106年下期105.80)微降0.31%,標準租金單價1,467元/坪。主要路段商辦租金指數106.07,較上期105.53上升0.51%,較去年同期(106年下期101.67)上升4.33%,標準租金單價2,617元/坪。

  觀察商辦租金指數趨勢,107年下期全市指數微幅走跌,標準租金單價下降至2年新低;主要路段指數連4期上升,標準租金單價以2,617元/坪創5年新高,近一年租金趨勢動能持續升溫。



台北市不動產交易量能萎縮,後市不看好,投資人應注意台北市住宅不動產的去化能力,目前具競爭力產品應以商辦、住辦、一樓住店為主流。

冒險房后游湘濃 0937-114-088

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