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委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售信託土地與第三人,如何申報房地合一稅?

張貼者:2020年3月16日 下午9:28游湘濃   [ 已更新 2020年3月16日 下午9:42 ]
自益信託後賣給第三人時如何報稅?

實務上,所有權人向銀行借款時,銀行為確保債權,與所有權人約定辦理自益信託,以銀行為受託人。

所有權人將不動產出售給第三人時,同時辦理塗銷他項權利(貸款)設定,信託塗銷登記,移轉給原所有權人,以及買賣登記,移轉給第三人。

詳細流程如下:

流程1:
委託人將不動產提供給銀行進行他項權利設定登記(他項權利設定要在信託之前,否則無法確保債權)

流程2:
委託人移轉(信託)不動產給銀行進行託買賣登記(信託取得屬於買賣登記,受託人銀行即買受人即權利人
,出賣人即義務人)

流程3:
銀行移轉不動產給委託人進行塗銷信託登記(委託人即委託人,受託人即義務人)

流程4:
原所有權人將不動產賣給第三人進行買賣登記

上面流程2、流程3、流程4,都屬於所有權移轉登記

土地稅法第49條:
土地所有權移轉或設定典權,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢附契約影本及有關文件,共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者,權利人得單獨申報其移轉現值
主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起七日內,核定應納土地增值稅額,並填發稅單,送達納稅義務人。但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件,其期間得延長為二十日
權利人及義務人應於繳納土地增值稅後,共同向主管地政機關申請土地所有權移轉或設定典權登記。主管地政機關於登記時,發現該土地公告現值、原規定地價或前次移轉現值有錯誤者,立即移送主管稽徵機關更正重核土地增值稅。

土地稅法第5-2條:
受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時,以受託人為納稅義務人,課徵土地增值稅
以土地為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時,以該歸屬權利人為納稅義務人,課徵土地增值稅。

土地稅法第28-3條
土地為信託財產者,於左列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增
值稅:
一、因信託行為成立,委託人與受託人間
二、信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。
三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者信託關係消滅時受託
人與受益人間
四、因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。
五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷委託人與受託人間

民國86年12月18日台財稅第861931633號土地因信託申辦移轉登記無需申報移轉現值惟應查欠:
有關土地所有權因信託行為成立,而依信託法第1條規定,由委託人移轉與受託人,申辦土地所有權移轉登記案件,無需先向主管稽徵機關申報土地移轉現值,惟仍應依法辦理查欠作業,檢附無欠稅(費)證明文件,憑向地政機關辦理移轉登記。(依財政部105年10月26日台財稅字第10504038380號令修正)

民國108年5月27日台財稅字第10700728680號以自有土地交付自益信託,嗣委託人與受託人同意終止信託,委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售該地與第三人,稽徵機關得受理其塗銷信託登記之查欠及申報土地移轉現值:
一、以自有土地交付信託,信託契約明定受益人為委託人(原土地所有權人)並享有全部信託利益,嗣委託人與受託人雙方同意終止信託該土地歸屬於委託人該委託人於辦竣塗銷信託登記訂約出售該地與第三人,為其連件向地政機關申辦塗銷信託登記買賣登記(下稱連件登記)所需,稽徵機關得依申請人檢附下列文件,同時受理塗銷信託登記之查欠及申報土地移轉現值:
(一) 連件登記預先核發土地增值稅繳款書、免稅或不課徵證明書之申請書。
(二) 原信託契約書。
(三) 塗銷信託同意書。
(四) 土地所有權買賣移轉契約書。
(五) 其他有關文件。
二、連件登記申報土地移轉現值,稽徵機關預先核發之土地增值稅繳款書、免稅或不課徵證明書,依土地稅法第 5 條第1項第1款規定,以原土地所有權人為納稅義務人,並記明「適用於自益信託連件向地政機關申辦塗銷信託登記及買賣登記案件」。倘連件登記經地政機關駁回,或因故未向地政機關申辦連件登記,致未辦竣所有權移轉登記,原申報土地移轉現值應由權利人(承買之第三人)及義務人(原土地所有權人)共同向稽徵機關申請撤回,並檢還繳款書或證明書,已繳納之土地增值稅退還原土地所有權人;連件登記完成後,倘發生退補稅情形,稽徵機關應以原土地所有權人為對象,依規定辦理。

財政部108年5月27日新聞稿委託人與受託人同意終止自益信託,委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售信託土地與第三人,稽徵機關得受理其塗銷信託登記之查欠申報土地移轉現值

為期簡政便民,財政部今(27)日發布解釋令,對於自益信託之委託人(原土地所有權人)與受託人雙方同意終止信託,該土地歸屬於委託人,該委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售該地與第三人,為連件向地政機關申辦登記所需,稽徵機關得同時受理塗銷信託登記之查欠及申報土地移轉現值。

財政部表示,考量自益信託土地符合一定要件者,依該部93年1月27日台財稅字第0920454818號令規定,在信託關係存續期間,委託人視同土地所有權人,准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;又自益信託關係消滅時,依信託法第66條規定,信託財產應歸屬委託人,基於此類案件如同土地經塗銷信託登記後,隨即由原所有權人(原信託委託人)出售,爰核釋稽徵機關得同時受理此類案件之塗銷信託登記查欠及申報土地移轉現值,依土地稅法第5條第1項第1款規定,以原土地所有權人為納稅義務人,並定明應檢附文件、土地增值稅繳款書、免稅或不課徵證明書相關記明事項及退補稅對象事宜,俾利徵納雙方依循,以資簡政便民。

該部說明,以往此類案件需先向稽徵機關辦理塗銷信託登記之查欠,再向地政機關辦理塗銷信託登記,復向稽徵機關申報買賣土地之移轉現值,於經核發土地增值稅繳款書或證明書並完納稅捐後,再向地政機關辦理買賣移轉登記,申請人臨櫃辦理上開事項,須往返稽徵機關3次及地政機關4次;開放同時受理後,申請人僅須分別往返該等機關各2次,可減少民眾舟車勞頓往返稽徵與地政機關之時間及人力成本,有效提升便民服務品質。

民國93年1月27日台財稅字第0920454818號自益信託土地供自用且符合信託目的者准按自宅用地課徵地上房屋拆除改建者亦同:
土地為信託財產者,其於信託關係存續期間,如委託人與受益人同屬一人(自益信託),且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與該土地信託目的不相違背者,該委託人視同土地所有權人,如其他要件符合土地稅法第9條及第34條規定,受託人出售土地時,仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。至於地上房屋拆除改建情形下,如委託人(原自用住宅用地所有權人)基於地上房屋拆除改建之目的,而將其土地所有權信託移轉與受託人,且委託人與受益人同屬一人(自益信託);其於信託關係存續中,受託人出售土地時,如符合上述規定者,亦准依拆除改建相關規定按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。(依105.10.26台財稅字第10504038380號令修正)

民國105年3月9日台財稅字第10400189670號房地合一課徵所得稅申報作業要點

貳、交易日、取得日及持有期間
三、 房屋、土地交易日之認定,以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定:
(一)因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。
(二)無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。
(三)本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。
四、 房屋、土地取得日之認定,以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定:
(一)出價取得:
        1.因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。
        2.無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。
        3.本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。
(二)非出價取得:
        
        9.以房屋、土地為信託財產,受託人於信託關係存續中,交易該信託財產,以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅,受託人依信託本旨交付信託財產與受益人受益人交易該房屋、土地者,亦同
          (1)受益人如為委託人,為委託人取得該房屋、土地之日。
          (2)受益人如為非委託人,或受益人不特定或尚未存在,為訂定信託契約之日;信託關係存續中,追加房屋、土地為信託財產者,該追加之房屋、土地,為追加之日
          (3)信託關係存續中,如有變更受益人之情事,為變更受益人之日;受益人由不特定或尚未存在而為確定,為確定受益人之日
        10.信託關係存續中,受託人管理信託財產所取得之房屋、土地,嗣受託人交易該信託財產,為受託人取得該房屋、土地之日;該房屋、土地持有期間內,如有變更受益人之情事,為變更受益人之日;如有受益人由不特定或尚未存在而為確定,為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅,受託人依信託本旨交付該房屋、土地與受益人後,受益人交易該房屋、土地者亦同。
        11.以房屋、土地為信託財產,嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記,該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下,為委託人原取得房屋、土地之日。 
五、 房屋、土地持有期間之計算,自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。

十、 本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本,認定如下:
(六)以房屋、土地為信託財產,嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷塗銷信託登記,該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下,以委託人原取得房屋、土地之成本為準。


遺產及贈與稅法第5-1條:
信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者,視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人,依本法規定,課徵贈與稅
信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為委託人,於信託關係存續中,變更為非委託人者,於變更時,適用前項規定課徵贈與稅。
信託關係存續中,委託人追加信託財產,致增加非委託人享有信託利益之權利者,於追加時,就增加部分,適用第一項規定課徵贈與稅。
前三項之納稅義務人為委託人。但委託人有第七條第一項但書各款情形之一者,以受託人為納稅義務人。

遺產及贈與稅法第42條:
地政機關及其他政府機關,或公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時,應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書,或核定免稅證明書或不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書,或同意移轉證明書之副本;其不能繳附者,不得逕為移轉登記

信託法第2條:
信託,除法律另有規定外,應以契約或遺囑為之。

信託財產歸屬權利人非委託人時應貼印花稅票

民國90年5月4日台財稅字第0900450432號以不動產為信託財產之信託契約書課徵印花稅釋疑:
印花稅法第5條第5款規定:「典賣、讓受及分割不動產契據:指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立憑以向主管機關申請物權登記之契據,為印花稅之課徵範圍。」信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書,如敘明受益人為委託人,且信託關係消滅時,信託財產歸屬於委託人者,該契約書於信託行為成立及信託關係消滅時,持憑辦理不動產權利變更登記,均係屬形式上移轉,核無前開規定典賣、讓受不動產契據之性質,應非屬印花稅之課稅範圍。至信託契約書如敘明受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人者,實質上已兼具有前開規定典賣、讓受不動產契據性質,如經持憑辦理不動產權利變更登記時,應屬前開規定之課徵範圍,並應依印花稅法第8條第1項規定,於書立後交付或使用時貼用印花稅票

如何透過信託變更受益人,進行房地合一稅的合法節稅?

信託所牽涉的法律關係甚多,如何全面性的進行計算,以達到最低稅賦。

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