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市地重劃的規定

張貼者:2018年10月14日 下午8:33游湘濃   [ 已更新 2018年10月14日 下午8:51 ]
市地重劃之意義?
  • 市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以規劃整理,並興闢公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有土地相關位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,是一種受益者付費,且有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良方式。
市地重劃推動的方式有哪些?
  • 政府機關主動辦理
    • 依平均地權條例第56條,政府機關為新設都市地區或新社區之開發建設,以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者,得選擇或指定適當地區辦理市地重劃。
  • 土地所有權人申請政府機關優先實施市地重劃
    • 土地所有權人為促進土地合理利用,於適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得依平均地權條例第57條申請政府核准後優先實施市地重劃。
  • 土地所有權人自組重劃會辦理重劃
    • 土地所有權人為促進土地合理利用,得依平均地權條例第58條及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法(下稱獎勵辦法)第3條、第8條規定,應由逾擬辦重劃範圍土地所有權人總數十分之三,及其於該範圍所有土地面積合計逾該範圍土地總面積十分之三之同意,向主管機關申請核准成立籌備會。並以範圍內全體土地所有權人為會員,由重劃區內私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數之同意,自行組織重劃會,並向主管機關申請核准成立後,依獎勵辦法第6條辦理所規定之相關重劃程序。
民眾如何自行辦理市地重劃?
  • 重劃之發起及成立籌備會。
  • 勘選擬辦重劃範圍。
  • 研擬重劃會章程草案。
  • 召開重劃會成立大會。
  • 申請核准成立重劃會。
  • 申請核定重劃範圍。
  • 徵求土地所有權人同意。
  • 重劃計畫書草案之研擬、申請核定及公告,並通知土地所有權人及已知之利害關係人。
  • 測量、調查及地價查估。
  • 土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工。
  • 計算負擔及分配設計。
  • 公告、公開閱覽重劃分配結果及其異議之處理。
  • 申請地籍整理。
  • 辦理交接及清償。
  • 財務結算。
  • 撰寫重劃報告。
  • 報請解散重劃會。
自辦市地重劃有哪些獎勵、優惠?
  • 行政規費減免:
    • 自辦市地重劃籌備會或重劃會向有關機關申請閱覽地籍藍晒圖、都市計畫圖、耕地租約資料時,免收閱覽費。
    • 申請發給土地登記、地籍圖及地價謄本時,減半收取謄本費。
    • 免收土地權利變更登記及給換發權利書狀費用。
    • 優先辦理公共設施用地分割測量,並免收測量費用。
    • 辦理重劃區範圍邊界之鑑界、分割測量與登記及地籍測量之費用,減半收取。
  •  稅賦減免:
    • 自辦重劃期間,無法耕作或不能為原來之使用而無收益者,得減免地價稅或田賦;重劃完成後,地價稅或田賦減半徵收2年。
    • 抵費地出售時,不計徵土地增值稅
    • 參加重劃提供之負擔總費用得於土地重劃後第一次移轉時,自土地漲價總數額中扣除,再減徵40%土地增值稅
  • 政策優惠:
    • 視各級政府實際經費狀況提供重劃所需費用低利貸款。
    • 列入共同負擔之公共設施用地而未興建者,協調有關機關優先編列預算配合施工。
    • 重劃區內10項共同負擔之公共設施用地以外之公共設施及重劃區之相關地區公共設施,協調有關機關於重劃完成後2年內優先興建。
    • 洽請重劃區所需自來水、電力、電訊、天然氣等設施之事業機構配合重劃工程施工時,一併施設。
    • 重劃區內之區域性道路、下水道等公共設施工程費之補助及配合施工等
抵費地的定義:
  • 平均地權條例第60條規定,實施市地重劃時,重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、 鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、 零售市場等10項用地除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等4項土地抵充外,其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地價抵付,是項折價抵付之土地即簡稱為抵費地
  • 自辦市地重劃後分回面積減少了,減少的面積就是抵費地
  • 抵費地通常是過戶給自辦市地重劃的出資者,因為自辦市地重劃的出資者提供資金,所以先與不動產所有權人簽訂預售合約,市地重劃完成後取得抵費地做為自辦市地重劃開發的投資報酬
      • 公共設施用地負擔:重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項用地,扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地。
      • 費用負擔:工程費用、重劃費用及貸款利息。
      • 上述2項負擔按評定重劃後地價之土地折價抵付,面積合計以不超過各該重劃區總面積45%為限。但經重劃區內私有土地所有權人半數以上且其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數之同意者,不在此限
個人出資者參與土地重劃獲取抵費地計算其他所得課稅規定
  • 財政部107-01-19日核釋,個人出資者依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法規定組織之重劃會簽訂土地買賣預售契約書,約定按重劃進度提供開發資金,換取未來開發後之抵費地,該出資者提供資金參與重劃所賺取之所得,核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得,應以所取得抵費地之重劃後評議地價減除所支付資金成本及必要費用後之餘額為所得額,計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。但前開重劃後評議地價低於當期公告土地現值者,以當期公告土地現值為準
  • 財政部表示,依所得稅法規定,納稅義務人無論取得「現金」或「實物」所得,均應依法課徵所得稅。土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃,其重劃費用係由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付(即抵費地)。實務上,重劃會會洽特定出資者提供開發期間所需資金,個人出資者與重劃會簽訂土地買賣預售契約,約定按重劃進度提供開發資金,換取未來開發後之抵費地,該抵費地之取得與價值,具有不確定之風險及利潤報酬,與一般土地出售有別,類似投資性質,故出資者取得抵費地之時價超過出資款項之差額,性質屬實物所得,應計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。
  • 財政部說明,鑑於稽徵實務對於類此案件之所得性質、課稅時點及抵費地時價之認定,易生爭議,且出資者普遍誤認為渠等係單純預購土地行為而忽略投資本質,致取得抵費地時漏未依規定申報納稅,為疏減訟源,減少徵納雙方爭議,該部已責成各地區國稅局就個人出資者於上開部令發布以前已取得抵費地而有所得者,如未依規定申報其他所得課稅,其屬尚未核課或尚未核課確定之案件,經查明並無規避納稅義務安排或情事者,得參酌行政罰法第8條但書有關行政處罰責任,按其情節減輕或免除其處罰之規定,輔導納稅義務人限期補稅免罰。
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