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買入後未滿1年即行出售,可否適用自用住宅優惠稅率計課土地增值稅?

張貼者:2020年3月12日 上午12:50游湘濃   [ 已更新 2020年3月12日 上午12:51 ]
不動產出售時,主要是繳交房地合一稅土地增值稅,如果要辦理土地增值稅的自用住宅優惠稅率,以及房地合一稅的自住房地租稅優惠持有期間的計算至關重要。

房地合一稅房屋土地持有期間,為「取得日期」計算至「交易日期」的期間。

土地增值稅的持有期間的認定方式:
(一)一般買賣案件申請適用自用住宅用地稅率案件,其出售前一年內無出租及營業方可適用,所稱出售前一年內之期間計算,以出售日之前一日起往前推算一年。(財政部80.7.16.臺財稅第八○○七○九一五六號函)
(二)法院拍賣的土地適用自用住宅用地稅率,是以「拍定日」前一年沒有出租及營業為認定標準。

土地所有權人買入後未滿1年即行出售,亦即持有期間未滿一年,依房地合一稅規定,屬持有房地1年以內交易,課稅稅率45%。

但依土地增值稅規定,如果自始即係供自用住宅用地之用,於買入後未滿1年即行出售,可否適用自用住宅優惠稅率計課土地增值稅?

依據土地稅法規定:

第九條:
本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租營業用之住宅用地。

因此,如果土地所有權人自始出租營業用,只是持有期間未滿一年即行出售,是否符合自用住宅的規定?

第28-2條:
配偶相互贈與土地...於再移轉第三人時...其出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間,應合併計算。

反面可推理,非配偶相互贈與之土地,出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間,於買入後可重新計算,自始出租營業用即符合自用住宅優惠稅率的規定。

第34條第2項:
前項土地於出售前一年內曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。

第34條第3項:
...但自用住宅建築工程完滿一年以上者不在此限。

反面可推理,持有期間未滿一年,曾供營業使用或出租者得適用自用住宅用地土地增值稅之優惠規定。

民國106年5月3日台財稅字第10504043020號函:
第12點:
經認定與自用住宅用地規定要件不合,按一般稅率課徵土地增值稅之案件,買賣雙方於辦妥土地移轉登記前,得申請撤回土地移轉現值申報;經核准撤回之案件,承辦人員應執行自用住宅回覆異動簽核作業,並異動財政資訊中心自用住宅回覆資料。土地所有權人於一年內重行申報土地移轉現值並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者,稽徵機關列印「適用自用住宅用地稅率查詢案件回覆通知書」時,如該回覆通知書有顯示原撤回申報案件編號,承辦人員並應調原申報案併核。

可推論一年內...申請自用住宅用地稅率,得適用優惠稅率,如果有其他不符合規定的原因,於土地移轉登記前,亦得申請撤回土地移轉現值申報。

由以上推論,即使買入不到一年就出售,只要持有期間內沒有出租或供營業,也可適用自用住宅優惠稅率。

民國69年2月12日台財稅第31316號出售前1年內曾供營業使用或出租者不包括取得前之情形:

查土地所有權人出售其自用住宅用地,依照土地稅法第34條第2項規定,於出售前1年內曾供營業使用或出租者,不適用自用住宅優惠稅率徵收土地增值稅。上項規定「出售前1年內曾供營業使用或出租者」一節,係指土地所有權人出售土地前1年期間內所持有之該項土地未供營業使用或出租者而言;至取得土地所有權後,自始即係供自用住宅之用,而未供營業使用或出租者,則不論該土地於取得所有權前,是否供營業使用或出租,亦不論取得土地所有權是否滿1年,其所有權人出售該土地時,如符合土地稅法第9條及第34條之規定者,均得依法適用自用住宅用地稅率計徵土地增值稅


亦即,台財稅第31316號早有明文規定,如果取得土地所有權後,自始即係供自用住宅之用則不論該土地於取得所有權前,是否供營業使用或出租,亦不論取得土地所有權是否滿1年均得適用自用住宅優惠稅率。
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