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甲將A地出租於乙,供乙在其上停放遊覽車三年;租賃存續中,甲復將A地出典於丙後賣與丁,並完成登記。試問何人對乙收取租金?何人應返還乙押租金?

張貼者:2015年10月2日 上午3:21游湘濃
茲依民法債編與物權編之規定,敘述如下:
一、甲將A地出租於乙之法律關係解析
租賃之意義:
稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方之復租金之契約。
故乙取得A地使用與收益之權,乙在其上停放遊覽車三年亦符合其規範。
二、甲將A地設定典權予丙之法律關係解析如下:
  • 典權之意義:
  • 稱典權者,謂支付典價在他人之不動產為使用、收益,於他人不回贖時,取得該不動產所有權之權
  • 如此,典權與租賃權之權同為使用收益,二者產生競合,亦即乙與丙對A地均有使用收益之權,其認定規範如下:
    • 買賣不破租賃之適用
      • 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在
    • 本例之乙在A地停放遊覽車三年,乙合於該要件,故A地之使用收益之權仍歸乙而不歸丙
三、甲又將A地出售予丁,並完成移轉登記:
  • 乙並無優先購買權
    • 乙承租A地並非租用基地建築房屋,故於甲出售A地時,並無優先購買權之適用
  • 典權人留買權之適用:
    • 出典人將典物出賣於他人時,典權人有以相同條件留買之權。
    • 前項情形,出典人應以書面通知典權人;典權人於收受出面通之後10日內不以書面表示不依相同條件留買者,其留買權視為拋棄
    • 出典人違反前項通知之規定而將所有權移轉者,其移轉不得對抗典權人
    • 本例之甲將A地出典於丙後賣與丁,如甲未以書面通知典權人丙行使留買權,縱已完成移轉登記於丁,其移轉不得對抗典權人,丙可行駛留買權,對丁主張塗銷回復登記為甲所有,並請求甲辦理移轉登記為丙所有
  • 買賣不破租賃之權:
    • 承前面所述,甲雖將A地出售予丁,縱使所有權人更改,然乙對A地之租賃權仍在
    • 故乙之租賃契約只要合於兩項要件,便得繼續承租A地,行使其使用收益之權,至租約屆滿為止:
      • 該租約之租期未逾五年
      • 該租約之租期逾五年,且經公證
四、何人應對乙收取租金:
  • 丁購買甲之A地,即成受甲與已之租賃契約
  • 換言之,後續之租金即由丁取得收取之權利
五、何人應返還乙之押租金:
  • 稱押租金者,謂承租人給付出租人一定數額之金錢或其他代替物,作為擔保,並於租期屆滿後返還之
  • 丁取得A地,亦承受甲乙間之租約,故甲應將乙所交付之押租金交付與丁
  • 故於租賃期間屆滿,雙方終止租約時,應由丁返還乙之押租金
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