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土地法34-1條多數決遇到限制登記如何處理?

張貼者:2020年8月5日 下午7:07游湘濃   [ 已更新 2020年8月5日 下午7:09 ]
可否透過在持分上設定預告登記,排除土地法34-1條多數決處賣權部共有物的效力?

答案: 不行,預告登記不能排除出賣全部共有物的效力。只是會給預告登記請求權人對價或補償。

假設有甲、乙、丙3個人共有土地,持分各1/3,甲、乙2人行使土地法34-1條的多數決之權利,將土地全部出售,當然此時丙可以行使優先購買權,但是如果丙的持分受限制登記,此時未經限制登記請求權人的同意,可否將土地全部出售?

依據土地法34-1條執行要點回答如下:

針對不同的限制登記原因,有不同的處理方式,限制登記的原因主要有以下4種:

1. 受法院或行政執行署囑託限制登記

2. 受其他機關依法律囑託禁止處分登記

3. 經登記名義人同意之預告登記,且該登記涉及對價或補償

4. 經登記名義人同意之預告登記,且該登記沒有涉及對價或補償

對於前3種情形,土地法34-1條執行要點有規定處理方式;對第4種情形,則未規定。

土地法34-1條執行要點規定,如果是公家單位所作的限制登記,可以排除土地法34-1條的多數決出賣全部共有物的效力,除非無礙執行效果;如果是私人所作的預告登記,則不管預告登記請求權人同不同意,都可以將他已經限制處分的持分賣掉,只是會給他對價或補償;也就是說預告登記對出賣全部共有物,無排除的效力除非對預告登記名義人而言,無涉及對價或補償

土地法第三十四條之一執行要點
中華民國106年12月1日台內地字第1061307056號令修正全文

土地法第34-1條執行要點第8點:
依本法條規定處分、變更或設定負擔,於申請權利變更登記時,應依下列規定辦理:
(一)本法條第一項共有人會同權利人申請權利變更登記時,登記申請書及契約書內,應列明全體共有人及其繼承人,並檢附已為通知或公告之文件,於登記申請書適當欄記明依土地法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理,如有不實,義務人願負法律責任;登記機關無須審查其通知或公告之內容。未能會同申請之他共有人,無須於契約書及申請書上簽名,亦無須親自到場核對身分。如因而取得不動產物權者,本法條第一項共有人應代他共有人申請登記。
(二)涉及對價或補償者,應提出他共有人已領受對價或補償之證明或已依法提存之證明文件,並於登記申請書適當欄記明受領之對價或補償數額如有錯誤,由義務人自行負責;已領受對價補償之他共有人,除符合土地登記規則第四十一條第二款、第五款至第八款及第十款規定之情形者外,應親自到場,並依同規則第四十條規定程序辦理。對價或補償之多寡,非登記機關之審查範圍。
(三)依本法條規定處分全部共有土地或建物,如處分後共有權利已不存在,而他共有人已死亡有繼承人或死亡絕嗣者,部分共有人得直接申辦所有權移轉登記,免辦繼承或遺產管理人登記。
(四)依本法條第三項規定提出他共有人應得之對價或補償已為其繼承人受領或為其提存之證明時,應檢附土地登記規則第一百十九條規定之文件。
(五)依本法條規定移轉、設定典權或調處分割共有物時,得由同意之共有人申報土地移轉現值,但申報人應繳清該土地應納之土地增值稅及有關稅費後,始得申辦土地權利變更登記。
(六)他共有人之應有部分經限制登記者,應依下列規定辦理:
1.他共有人之應有部分經法院或行政執行分署囑託查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或因法院裁定而為清算登記者,登記機關應依土地登記規則第一百四十一條規定徵詢原囑託或裁定機關查明有無妨礙禁止處分之登記情形,無礙執行效果者,應予受理登記,並將原查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登記或法院裁定開始清算程序事項予以轉載,登記完畢後通知原囑託或裁定機關及債權人;有礙執行效果者,應以書面敘明理由及法令依據,駁回登記之申請
2.他共有人之應有部分經有關機關依法律囑託禁止處分登記者,登記機關應洽原囑託機關意見後,依前目規定辦理
3.他共有人之應有部分經預告登記且涉及對價或補償者,應提出該共有人已受領及經原預告登記請求權人同意之證明文件及印鑑證明;為該共有人提存者,應提出已於提存書對待給付之標的及其他受取提存物所附之要件欄內記明提存物受取人領取提存物時,須檢附預告登記請求權人之同意書及印鑑證明領取之證明文件。登記機關應逕予塗銷該預告登記,於登記完畢後通知預告登記請求權人。
(七)申請合併之共有土地地價不一者,合併後各共有人之權利範圍,應以合併前各共有人所有土地之地價與各宗土地總地價之和之比計算,並不得影響原設定之他項權利。
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