地政士問答

  • 農業用地的定義 農業用地的定義規定在農業發展條例、土地稅法施行細則、全國國土計畫。農業用地的定義依區域計畫法劃定分區內所編定使用地類別、依國家公園法劃定按各分區別所認定土地、依都市計畫法劃定使用分區、以及依直轄市、縣(市)國土功能分區圖劃設 ...
    張貼者:2020年3月26日 上午12:20游湘濃
顯示 1 - 1 篇文章 (共 67 篇)。 檢視更多 »

農業用地的定義

張貼者:2020年3月26日 上午12:19游湘濃   [ 已更新 2020年3月26日 上午12:20 ]

農業用地的定義規定在農業發展條例、土地稅法施行細則、全國國土計畫。

農業用地的定義區域計畫法劃定分區內所編定使用地類別、依國家公園法劃定各分區別所認定土地、依都市計畫法劃定使用分區、以及依直轄市、縣(市)國土功能分區圖劃設農業發展地區

農業發展條例第3條第11款:

耕地:指依區域計畫法劃定為特定農業區一般農業區山坡地保育區森林區農牧用地

土地稅法施行細則第57條:

本法第三十九條之二第一項所定農業用地,其法律依據及範圍如下:
一、農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地
二、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地養殖用地水利用地生態保護用地國土保安用地供農路使用之土地,或上開分區內暫未依法編定用地別之土地
三、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林以外之分區內所編定之農牧用地
四、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
五、依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質,經國家公園管理機關會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

全國國土計畫
內政部107年4月30日台內營字第1070807769號公告

全國國土計畫第二節國土功能分區劃設條件及順序:

本計畫公告實施後,中央主管機關應依劃設條件研訂國土功能分區圖繪製等相關法規及手冊,以進一步規範細節性、操作性內容,俾直轄市、縣(市)主管機關配合辦理國土功能分區圖劃設作業

三、農業發展地區

(一)第一類
優良農業生產環境,或曾投資建設重大農業改良設施之地區,符合下列條件中之一,且滿足面積規模大
於 25 公頃以上與農業生產使用面積比例達 80%以上者;但依修正全國區域計畫辦理分區檢討變更後之特定農業區,得劃設為本分類土地:
1.投資重大農業改良設施之地區。
2.原依區域計畫法劃定之特定專用區仍須供農業使用之土地。
3.農業經營專區、農產專業區、集團產區。
4.養殖漁業生產區。
5.直轄市、縣(市)政府依據地方農業發展需要劃設者。

(二)第二類
良好農業生產環境與糧食生產功能,為促進農業
發展多元化之地區,不符合農業發展地區第一類條件,或符合條件但面積規模未達 25 公頃或農業生產使用面積比例未達 80%之地區。

(三)第三類
具有糧食生產功能且位於山坡地之農業生產土地
以及可供經濟營林,生產森林主、副產物及其設施之林產業用地,條件如下:
1.供農業使用,且無國土保育地區第一類或無第二類(國土保安、水源保護必要)之山坡地宜農、牧地。
2.可供經濟營林之林產業土地,且無國土保育地區劃設條件之山坡地宜林地。

(四)第四類
1.原依區域計畫法劃定之鄉村區,屬於農村主要人口集居地區,與農業生產、生活、生態之關係密不可分之農村聚落。
2.原住民族土地範圍內屬原依區域計畫法劃定之鄉村
區,或經中央原住民族主管機關核定部落範圍內之聚
落,屬於農村主要人口集居地區,與農業生產、生活、生態之關係密不可分之農村,得予劃設。
3.位於已核定農村再生計畫範圍內,屬原依區域計畫法劃定之鄉村區,優先劃入。
4.於符合直轄市、縣(市)國土計畫及鄉村地區整體規劃、農村再生情形下,於依本法取得使用許可後得適度擴大其範圍。

(五)第五類
優良農業生產環境,能維持糧食安全且未有都市發展需求者,符合農業發展地區第一類劃設條件、或土地面積完整達 10 公頃且農業使用面積達 80%之都市
計畫農業區

溢繳的稅款,如何辦理退稅?

張貼者:2020年3月25日 上午1:35游湘濃   [ 已更新 2020年3月25日 上午1:36 ]

依據稅捐稽徵法之規定,說明如下。
依據憲法之規定,人民有依法律納稅之義務。又,人民之生存權,工作權及財產權應予保障,合先續明。

對於納稅義務人溢繳之稅款,其退稅條件退稅期間之規定如下:

一、自行適用法令錯誤或計算錯誤溢繳稅款退還規定:
    1. 得自繳納之日起五年內提出具體證明,申請退還。
    2. 屆期未申請者,不得再行申請。

二、可歸責於政府機關之錯誤,致溢繳稅款之退還:
    1. 稅捐稽徵機關應於知有錯誤原因之日起,二年內查明退還
    2. 其退還之稅款,不以五年內溢繳者為限。

溢繳之稅款,退稅之利息,計算方式如下。
一、加計利息退還之前提:
    該溢繳之稅款,以現金繳納為限。
二、加計利息退還之期間:
    自繳納該稅款之日起至填發退還書或國庫支票之日止。
三、利息之計算方式:
    繳納稅款之日郵政儲金一年期定期儲金固定利率,按日加計利息。

得否溯及適用:
一、因可歸責於政府機關之錯誤,得適用民國98年1月21日修正稅捐稽徵法後之規定。
二、修正前已知有錯誤原因者,二年之退還期間,自修正施行之日起算。

對於納稅義務人溢繳之稅款另有欠稅時,如何處理?
一、積欠應先抵繳
    納稅義務人應退之稅捐,應先抵繳其積欠。
二、通知義務
    稅捐稽徵機關於扣抵後, 應即通知納稅義務人。

108年修正之都市更新條例如何排除違憲、落實正當程序?

張貼者:2020年3月18日 下午10:51游湘濃   [ 已更新 2020年3月18日 下午10:51 ]

釋字第709號:
中華民國八十七年十一月十一日制定公布之都市更新條例第十條第一項(於九十七年一月十六日僅為標點符號之修正)有關主管機關核准都市更新事業概要之程序規定,未設置適當組織以審議都市更新事業概要,且未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會,與憲法要求之正當行政程序不符。同條第二項(於九十七年一月十六日修正,同意比率部
分相同)有關申請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率之規定,不符憲法要求之正當行政程序。九十二年一月二十九日修正公布之都市更新條例第十九條第三項前段(該條於九十九年五月十二日修正公布將原第三項分列為第三項、第四項)規定,並未要求主管機關應將該計畫相關資訊,對更新單元內申請人以外之其他土地及合法建築物所有權人分別為送達
,且未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證,使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述及論辯後,斟酌全部聽證紀錄,說明採納及不採納之理由成核定,連同已核定之都市更新事業計畫,分別送達更新單元內各土地及合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權,亦不符憲法要求之正當行政程序。上開規定均有違憲法保障人民財產
權與居住自由之意旨。相關機關應依本解釋意旨就上開違憲部分,於本解釋公布之日起一年內檢討修正,逾期未完成者,該部分規定失其效力。
    九十二年一月二十九日及九十七年一月十六日修正公布之都市更新條例第二十二條第一項有關申請核定都市更新事業計畫時應具備之同意比率之規定,與憲法上比例原則尚無牴觸,亦無違於憲法要求之正當行政程序。惟有關機關仍應考量實際實施情形、一般社會觀念與推動都市更新需要等因素,隨時檢討修正之。
    九十二年一月二十九日修正公布之都市更新條例第二十二條之一(該條於九十四年六月二十二日為文字修正)之適用,以在直轄市、縣(市)主管機關業依同條例第七條第一項第一款規定因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞而迅行劃定之更新地區內,申請辦理都市更新者為限;且係以不變更其他幢(或棟)建築物區分所有權人之區分所
有權及其基地所有權應有部分為條件,在此範圍內,該條規定與憲法上比例原則尚無違背。

都市更新條例修正重點:

都市更新條例第22條:
經劃定或變更應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關依第二十九條規定審議核准,自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業,或委託都市更新事業機構為實施者實施之;變更時,亦同
前項之申請,應經該更新單元範圍內私有土地私有合法建築物所有權人均超過二分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意;其同意比率已達第三十七條規定者,得免擬具事業概要,並依第二十七條及第三十二條規定,逕行擬訂都市更新事業計畫辦理。
任何人民或團體得於第一項審議前,以書面載明姓名或名稱及地址,向直轄巿、縣(巿)主管機關提出意見,由直轄巿、縣(巿)主管機關參考審議。
依第一項規定核准之事業概要,直轄市、縣(市)主管機關應即公告三十,並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人

都市更新條例第29條:
各級主管機關為審議事業概要都市更新事業計畫權利變換計畫及處理實施者與相關權利人有關爭議,應分別遴聘(派)學者、專家、社會公正人士及相關機關(構)代表,以合議制及公開方式辦理之,其中專家學者及民間團體代表不得少於二分之一,任一性別比例不得少於三分之一。
各級主管機關依前項規定辦理審議或處理爭議,必要時,並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。
第一項審議會之職掌、組成、利益迴避等相關事項之辦法,由中央主管機關定之。

都市更新條例第32條:
都市更新事業計畫實施者擬訂,送由當地直轄巿、縣(巿)主管機關審議通過後核定發布實施;其屬中央主管機關依第七條第二項或第八條規定劃定或變更之更新地區辦理之都市更新事業,得逕送中央主管機關審議通過後核定發布實施。並即公告三十日及通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人;變更時,亦同。
擬訂或變更都市更新事業計畫期間,應舉辦公聽會,聽取民眾意見。
都市更新事業計畫擬訂或變更後,送各級主管機關審議前,應於各該直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市)公所公開展覽三十日,並舉辦公聽會;實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者,公開展覽期間得縮短為十五日。
前二項公開展覽、公聽會之日期及地點,應登報周知,並通知更新單元範圍內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人;任何人民或團體得於公開展覽期間內,以書面載明姓名或名稱及地址,向各級主管機關提出意見,由各級主管機關予以參考審議。經各級主管機關審議修正者,免再公開展覽。
依第七條規定劃定或變更之都市更新地區或採整建、維護方式辦理之更新單元,實施者已取得更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人之同意者,於擬訂或變更都市更新事業計畫時,得免舉辦公開展覽及公聽會,不受前三項規定之限制。
都市更新事業計畫擬訂或變更後,與事業概要內容不同者,免再辦理事業概要之變更

都市更新條例33條:
各級主管機關依前條規定核定發布實施都市更新事業計畫前,除有下列情形之一者外,應舉行聽證;各級主管機關應斟酌聽證紀錄,並說明採納或不採納之理由作成核定
一、於計畫核定前已無爭議。
二、依第四條第一項第二款或第三款以整建或維護方式處理,經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。
三、符合第三十四條第二款或第三款之情形。
四、依第四十三條第一項但書後段以協議合建或其他方式實施,經更新單元內全體土地及合法建築物所有權人同意。
不服依前項經聽證作成之行政處分者,其行政救濟程序,免除訴願及其先行程序

都市更新條例第43條:
都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地,以權利變換方式實施之但由主管機關或其他機關辦理者得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之;其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者,得以協議合建或其他方式實施之。
區段徵收方式實施都市更新事業時,抵價地總面積占徵收總面積比率由主管機關考量實際情形定之

都市更新條例第86條:
本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之施行前已申請尚未經直轄市、縣(市)主管機關核准之事業概要,其同意比率、審議及核准程序應適用修正後之規定
本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之施行前已報核或已核定之都市更新事業計畫,其都市更新事業計畫或權利變換計畫之擬訂、審核及變更,第三十三條及第四十八條第一項聽證規定外得適用修正前之規定
前項權利變換計畫之擬訂,應自擬訂都市更新事業計畫經核定之日起五年內報核。但本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之施行前已核定之都市更新事業計畫,其權利變換計畫之擬訂,應自本條例一百零七年十二月二十八日修正施行日起五年內報核
未依前項規定期限報核者,其權利變換計畫之擬訂、審核及變更適用修正後之規定。

Urban Renewal Act
Amended Date: 2019-01-30

Article 22:
The owners of the lands and legal buildings of an area that has been designated for renewal implementation may designate the renewal units by themselves as per renewal units defined by the authority, or based on the criteria for designating a renewal unit, conduct a public hearing. They may then present a business summary together with the public hearing records to the municipal, county (city) authority to apply for approval according to Article 29.
After obtaining approval, the land and legal building owners may organize an urban renewal association to carry out the urban renewal business in the area on their own or delegate an urban renewal business institution to execute the operations. The same procedure shall apply when changes are made.
To file an application as described in the preceding paragraph shall require the approval of more than half of all the private land and private legal building owners in the renewal unit and the total land area and total floor space of the legal buildings such owners represent shall also be more than half of the entire area of the renewal unit. Presentation of the business summary may be exempted if the ratio of approval achieves the threshold specified in Article 37 and the land and legal building owners may proceed with the planned urban renewal business in accordance with Articles 27 and 32.
Before the review described in Paragraph 1 is conducted, private citizens or groups may present their opinions in writing, along with their names or titles and addresses, to the competent authority of the municipality or county (city) for reference when conducting the review.
The competent authority of the municipality or county (city) shall announce the business summary approved as described in Paragraph 1 for 30 days and also notify the land and legal building owners in the renewal unit, holders of other rights, agencies for registration of restriction requests and holders of the right to registration of caution.

Article 33:
Except in one of the following situations, the competent authority at any level shall hold public hearings before approving and announcing an urban renewal business plan is to be implemented. It shall also refer to the public hearing records when deciding on the approval and explain the reasons why the opinions indicated in the records are adopted or not adopted:
1.No disputes exist before the plan is approved.
2.The plan is to be implemented by way of reconstruction or maintenance and all the land and legal building owners in the renewal unit have given their consent as described in Subparagraph 2 or 3, Paragraph 1 of Article 4.
3.The situation complies with Subparagraph 2 or 3 of Article 34.
4.The plan is to be implemented through joint construction by agreement or other approaches and all the land and legal building owners in the renewal unit have given their consent as described in the second section of the proviso in Paragraph 1 of Article 43.
Parties finding the administrative disposition decided after public hearings as mentioned in the preceding paragraph may take the administrative remedy procedure without filing petitions or undergoing the preliminary procedure.

Article 43:
The rights transformation method can be used to reconstruct the area within urban renewal business plan area; however, the authorities or relevant authorities can conduct land compulsory collecting, sectional expropriation or urban land re-plotting methods to implement it. Those are governed by the regulations in other laws or as agreed by all the owners of the lands and legal buildings can use the method of joint construction agreement or other methods to implement it.
When using zone expropriation to implement urban renewal business, the authority shall prescribe to the percentage between the total area of the offset price land and the total area of the sectional expropriation land after considering the actual situation.

兩宗不動所有權人的土地如何辦理土地合併登記?

張貼者:2020年3月17日 下午8:15游湘濃   [ 已更新 2020年3月17日 下午8:17 ]

辦理土地合併登記之限制:
1. 土地因合併申請複丈者,應以同一地段、地界相連、使用性質相同之土地為限。
2. 兩宗以上所有權人不同之土地辦理合併,各所有權之權利範圍依其協議定之。所有權人不同時,應檢附全體所有權人之協議書
不動產役權之登載:
1. 設定有不動產役權之土地合併時,應由土地所有權權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者不在此限。
2. 他項權利於土地合併後存在於合併前原位置,不因合併而受影響。
3. 應於供役不動產之他項他項權利部辦理登記,並於其他登記事項欄記明供役不動產之地、建號。
4. 需役不動產屬於他登記機關管轄者,應通知他登記機關辦理登記。

何謂工業區更新立體化發展方案?設置太陽能發電有何獎勵?

張貼者:2020年3月17日 下午6:57游湘濃   [ 已更新 2020年3月17日 下午6:58 ]

依據新修訂的非都市土地使用管制規則第9-1條擴大投資產業升級轉型投資太陽能發電者得申請容積獎勵,為行政院頒布的工業區更新立體化發展方案。

非都市土地使用管制規則第9-1條:
依原獎勵投資條例、原促進產業升級條例或產業創新條例編定開發之工業,或其他政府機關依該園區設置管理條例設置開發之園區,於符合核定開發計畫,並供生產事業、工業及必要設施使用者,其擴大投資產業升級轉型之興辦事業計畫,經工業主管機關或各園區主管機關同意,平均公頃新增投資金額(不含土地價款)超過新臺幣四億五千萬元者,平均每
公頃再增加投資新臺幣一千萬元,得增加法定容積百分之一,上限為法定容積百分之十五
前項擴大投資或產業升級轉型之興辦事業計畫,為提升能源使用效率及設置再生能源發電設備,於取得前項增加容積後,並符合下列各款規定之一者,得依下列項目增加法定容積:
一、設置能源管理系統:百分之一。
二、設置太陽光電發電設備廠房屋頂,且水平投影面積占屋頂可設置區域範圍百分之五十以上:百分之二。
三、設置建築整合型太陽光電發電設備並取得中央能源主管機關審認核定文件:百分之二。
第一項擴大投資或產業升級轉型之興辦事業計畫,依前二項規定申請後,仍有增加容積需求者,得依工業或各園區主管機關法令規定,以捐贈產業空間或繳納回饋金方式申請增加容積
第一項規定之工業區或園區,區內可建築基地經編定為丁種建築用地者,其容積率不受第九條第一項第四款規定之限制。但合併計算前三項增加之容積,其容積率不得超過百分之四百
第一項至第三項增加容積之審核,在中央由經濟部、科技部或行政院農業委員會為之;在直轄市或縣(市)由直轄市或縣(市)政府為之。
前五項規定應依第二十二條規定辦理後,始得為之。


為配合推動太陽光電政策,財政部報奉行政院核定並於108年4月9日發布修正國有非公用不動產出租管理辦法增訂第8條之1規定,及於同年月25日令頒標租國有非公用土地設置太陽光電發電設備使用(下稱標租光電)作業規定,國產署經會商經濟部能源局等機關意見後,於同年5月13日函訂相關招標文件,建立標租光電案件作業機制。國產署108年辦理2批次標租光電作業,共標脫4宗土地,面積約6.67公頃,績效優良。
國產署表示,為持續配合推動再生能源發展政策及回應太陽光電業者用地需求,本次再擇定位於臺中市大安區、雲林縣古坑鄉、高雄市鳳山區及嘉義縣布袋鎮4宗國有土地,面積約5.25公頃,訂於2月21日由該署中、南區分署辦理公告標租,屆時相關招標資訊將揭露於該署中、南區分署網站「招標資訊」項下,歡迎光電業者踴躍投標。
國產署表示,標租光電案件係依國有非公用不動產出租管理辦法第8條之1規定辦理,其投標資格、競標方式、設備規格要求、完成投標設備裝置容量期限及各項費用收取標準(如投標保證金、履約保證金、年租金、懲罰性違約金)等事項,均與國有基地標租案件不同,故提醒光電業者欲於標租國有土地設置太陽光電發電設備使用,應依前述規定循標租光電案件相關作業機制辦理。另國產署特別提醒光電業者,於投標前應注意標租公告附表「租賃標的清冊」各宗土地獲台灣電力股份有限公司同意保留饋線容量情形,並於填寫投標單之設備裝置容量前,再洽詢該公司瞭解租賃標的當地剩餘饋線容量後詳細評估填寫。
 
新聞稿聯絡人:楊科長立聲
聯絡電話:02-27718121轉1241

委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售信託土地與第三人,如何申報房地合一稅?

張貼者:2020年3月16日 下午9:28游湘濃   [ 已更新 2020年3月16日 下午9:42 ]

自益信託後賣給第三人時如何報稅?

實務上,所有權人向銀行借款時,銀行為確保債權,與所有權人約定辦理自益信託,以銀行為受託人。

所有權人將不動產出售給第三人時,同時辦理塗銷他項權利(貸款)設定,信託塗銷登記,移轉給原所有權人,以及買賣登記,移轉給第三人。

詳細流程如下:

流程1:
委託人將不動產提供給銀行進行他項權利設定登記(他項權利設定要在信託之前,否則無法確保債權)

流程2:
委託人移轉(信託)不動產給銀行進行託買賣登記(信託取得屬於買賣登記,受託人銀行即買受人即權利人
,出賣人即義務人)

流程3:
銀行移轉不動產給委託人進行塗銷信託登記(委託人即委託人,受託人即義務人)

流程4:
原所有權人將不動產賣給第三人進行買賣登記

上面流程2、流程3、流程4,都屬於所有權移轉登記

土地稅法第49條:
土地所有權移轉或設定典權,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢附契約影本及有關文件,共同向主管稽徵機關申報其土地移轉現值。但依規定得由權利人單獨申請登記者,權利人得單獨申報其移轉現值
主管稽徵機關應於申報土地移轉現值收件之日起七日內,核定應納土地增值稅額,並填發稅單,送達納稅義務人。但申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之案件,其期間得延長為二十日
權利人及義務人應於繳納土地增值稅後,共同向主管地政機關申請土地所有權移轉或設定典權登記。主管地政機關於登記時,發現該土地公告現值、原規定地價或前次移轉現值有錯誤者,立即移送主管稽徵機關更正重核土地增值稅。

土地稅法第5-2條:
受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第三十五條第一項規定轉為其自有土地時,以受託人為納稅義務人,課徵土地增值稅
以土地為信託財產,受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人時,以該歸屬權利人為納稅義務人,課徵土地增值稅。

土地稅法第28-3條
土地為信託財產者,於左列各款信託關係人間移轉所有權,不課徵土地增
值稅:
一、因信託行為成立,委託人與受託人間
二、信託關係存續中受託人變更時,原受託人與新受託人間。
三、信託契約明定信託財產之受益人為委託人者信託關係消滅時受託
人與受益人間
四、因遺囑成立之信託,於信託關係消滅時,受託人與受益人間。
五、因信託行為不成立、無效、解除或撤銷委託人與受託人間

民國86年12月18日台財稅第861931633號土地因信託申辦移轉登記無需申報移轉現值惟應查欠:
有關土地所有權因信託行為成立,而依信託法第1條規定,由委託人移轉與受託人,申辦土地所有權移轉登記案件,無需先向主管稽徵機關申報土地移轉現值,惟仍應依法辦理查欠作業,檢附無欠稅(費)證明文件,憑向地政機關辦理移轉登記。(依財政部105年10月26日台財稅字第10504038380號令修正)

民國108年5月27日台財稅字第10700728680號以自有土地交付自益信託,嗣委託人與受託人同意終止信託,委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售該地與第三人,稽徵機關得受理其塗銷信託登記之查欠及申報土地移轉現值:
一、以自有土地交付信託,信託契約明定受益人為委託人(原土地所有權人)並享有全部信託利益,嗣委託人與受託人雙方同意終止信託該土地歸屬於委託人該委託人於辦竣塗銷信託登記訂約出售該地與第三人,為其連件向地政機關申辦塗銷信託登記買賣登記(下稱連件登記)所需,稽徵機關得依申請人檢附下列文件,同時受理塗銷信託登記之查欠及申報土地移轉現值:
(一) 連件登記預先核發土地增值稅繳款書、免稅或不課徵證明書之申請書。
(二) 原信託契約書。
(三) 塗銷信託同意書。
(四) 土地所有權買賣移轉契約書。
(五) 其他有關文件。
二、連件登記申報土地移轉現值,稽徵機關預先核發之土地增值稅繳款書、免稅或不課徵證明書,依土地稅法第 5 條第1項第1款規定,以原土地所有權人為納稅義務人,並記明「適用於自益信託連件向地政機關申辦塗銷信託登記及買賣登記案件」。倘連件登記經地政機關駁回,或因故未向地政機關申辦連件登記,致未辦竣所有權移轉登記,原申報土地移轉現值應由權利人(承買之第三人)及義務人(原土地所有權人)共同向稽徵機關申請撤回,並檢還繳款書或證明書,已繳納之土地增值稅退還原土地所有權人;連件登記完成後,倘發生退補稅情形,稽徵機關應以原土地所有權人為對象,依規定辦理。

財政部108年5月27日新聞稿委託人與受託人同意終止自益信託,委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售信託土地與第三人,稽徵機關得受理其塗銷信託登記之查欠申報土地移轉現值

為期簡政便民,財政部今(27)日發布解釋令,對於自益信託之委託人(原土地所有權人)與受託人雙方同意終止信託,該土地歸屬於委託人,該委託人於辦竣塗銷信託登記前訂約出售該地與第三人,為連件向地政機關申辦登記所需,稽徵機關得同時受理塗銷信託登記之查欠及申報土地移轉現值。

財政部表示,考量自益信託土地符合一定要件者,依該部93年1月27日台財稅字第0920454818號令規定,在信託關係存續期間,委託人視同土地所有權人,准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅;又自益信託關係消滅時,依信託法第66條規定,信託財產應歸屬委託人,基於此類案件如同土地經塗銷信託登記後,隨即由原所有權人(原信託委託人)出售,爰核釋稽徵機關得同時受理此類案件之塗銷信託登記查欠及申報土地移轉現值,依土地稅法第5條第1項第1款規定,以原土地所有權人為納稅義務人,並定明應檢附文件、土地增值稅繳款書、免稅或不課徵證明書相關記明事項及退補稅對象事宜,俾利徵納雙方依循,以資簡政便民。

該部說明,以往此類案件需先向稽徵機關辦理塗銷信託登記之查欠,再向地政機關辦理塗銷信託登記,復向稽徵機關申報買賣土地之移轉現值,於經核發土地增值稅繳款書或證明書並完納稅捐後,再向地政機關辦理買賣移轉登記,申請人臨櫃辦理上開事項,須往返稽徵機關3次及地政機關4次;開放同時受理後,申請人僅須分別往返該等機關各2次,可減少民眾舟車勞頓往返稽徵與地政機關之時間及人力成本,有效提升便民服務品質。

民國93年1月27日台財稅字第0920454818號自益信託土地供自用且符合信託目的者准按自宅用地課徵地上房屋拆除改建者亦同:
土地為信託財產者,其於信託關係存續期間,如委託人與受益人同屬一人(自益信託),且該地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬做住宅使用,與該土地信託目的不相違背者,該委託人視同土地所有權人,如其他要件符合土地稅法第9條及第34條規定,受託人出售土地時,仍准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。至於地上房屋拆除改建情形下,如委託人(原自用住宅用地所有權人)基於地上房屋拆除改建之目的,而將其土地所有權信託移轉與受託人,且委託人與受益人同屬一人(自益信託);其於信託關係存續中,受託人出售土地時,如符合上述規定者,亦准依拆除改建相關規定按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。(依105.10.26台財稅字第10504038380號令修正)

民國105年3月9日台財稅字第10400189670號房地合一課徵所得稅申報作業要點

貳、交易日、取得日及持有期間
三、 房屋、土地交易日之認定,以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定:
(一)因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。
(二)無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。
(三)本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。
四、 房屋、土地取得日之認定,以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定:
(一)出價取得:
        1.因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。
        2.無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。
        3.本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。
(二)非出價取得:
        
        9.以房屋、土地為信託財產,受託人於信託關係存續中,交易該信託財產,以下列日期認定。信託關係存續中或信託關係消滅,受託人依信託本旨交付信託財產與受益人受益人交易該房屋、土地者,亦同
          (1)受益人如為委託人,為委託人取得該房屋、土地之日。
          (2)受益人如為非委託人,或受益人不特定或尚未存在,為訂定信託契約之日;信託關係存續中,追加房屋、土地為信託財產者,該追加之房屋、土地,為追加之日
          (3)信託關係存續中,如有變更受益人之情事,為變更受益人之日;受益人由不特定或尚未存在而為確定,為確定受益人之日
        10.信託關係存續中,受託人管理信託財產所取得之房屋、土地,嗣受託人交易該信託財產,為受託人取得該房屋、土地之日;該房屋、土地持有期間內,如有變更受益人之情事,為變更受益人之日;如有受益人由不特定或尚未存在而為確定,為確定受益人之日。信託關係存續中或信託關係消滅,受託人依信託本旨交付該房屋、土地與受益人後,受益人交易該房屋、土地者亦同。
        11.以房屋、土地為信託財產,嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷而塗銷信託登記,該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下,為委託人原取得房屋、土地之日。 
五、 房屋、土地持有期間之計算,自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。

十、 本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本,認定如下:
(六)以房屋、土地為信託財產,嗣因信託行為不成立、無效、解除或撤銷塗銷信託登記,該房屋、土地所有權回復登記於委託人名下,以委託人原取得房屋、土地之成本為準。


遺產及贈與稅法第5-1條:
信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為非委託人者,視為委託人將享有信託利益之權利贈與該受益人,依本法規定,課徵贈與稅
信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為委託人,於信託關係存續中,變更為非委託人者,於變更時,適用前項規定課徵贈與稅。
信託關係存續中,委託人追加信託財產,致增加非委託人享有信託利益之權利者,於追加時,就增加部分,適用第一項規定課徵贈與稅。
前三項之納稅義務人為委託人。但委託人有第七條第一項但書各款情形之一者,以受託人為納稅義務人。

遺產及贈與稅法第42條:
地政機關及其他政府機關,或公私事業辦理遺產或贈與財產之產權移轉登記時,應通知當事人檢附稽徵機關核發之稅款繳清證明書,或核定免稅證明書或不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書,或同意移轉證明書之副本;其不能繳附者,不得逕為移轉登記

信託法第2條:
信託,除法律另有規定外,應以契約或遺囑為之。

信託財產歸屬權利人非委託人時應貼印花稅票

民國90年5月4日台財稅字第0900450432號以不動產為信託財產之信託契約書課徵印花稅釋疑:
印花稅法第5條第5款規定:「典賣、讓受及分割不動產契據:指設定典權及買賣、交換、贈與、分割不動產所立憑以向主管機關申請物權登記之契據,為印花稅之課徵範圍。」信託關係人簽訂以不動產為信託財產之信託契約書,如敘明受益人為委託人,且信託關係消滅時,信託財產歸屬於委託人者,該契約書於信託行為成立及信託關係消滅時,持憑辦理不動產權利變更登記,均係屬形式上移轉,核無前開規定典賣、讓受不動產契據之性質,應非屬印花稅之課稅範圍。至信託契約書如敘明受託人應依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人者,實質上已兼具有前開規定典賣、讓受不動產契據性質,如經持憑辦理不動產權利變更登記時,應屬前開規定之課徵範圍,並應依印花稅法第8條第1項規定,於書立後交付或使用時貼用印花稅票

如何透過信託變更受益人,進行房地合一稅的合法節稅?

信託所牽涉的法律關係甚多,如何全面性的進行計算,以達到最低稅賦。

請洽發8網游小姐  0968-286-881

買入後未滿1年即行出售,可否適用自用住宅優惠稅率計課土地增值稅?

張貼者:2020年3月12日 上午12:50游湘濃   [ 已更新 2020年3月12日 上午12:51 ]

不動產出售時,主要是繳交房地合一稅土地增值稅,如果要辦理土地增值稅的自用住宅優惠稅率,以及房地合一稅的自住房地租稅優惠持有期間的計算至關重要。

房地合一稅房屋土地持有期間,為「取得日期」計算至「交易日期」的期間。

土地增值稅的持有期間的認定方式:
(一)一般買賣案件申請適用自用住宅用地稅率案件,其出售前一年內無出租及營業方可適用,所稱出售前一年內之期間計算,以出售日之前一日起往前推算一年。(財政部80.7.16.臺財稅第八○○七○九一五六號函)
(二)法院拍賣的土地適用自用住宅用地稅率,是以「拍定日」前一年沒有出租及營業為認定標準。

土地所有權人買入後未滿1年即行出售,亦即持有期間未滿一年,依房地合一稅規定,屬持有房地1年以內交易,課稅稅率45%。

但依土地增值稅規定,如果自始即係供自用住宅用地之用,於買入後未滿1年即行出售,可否適用自用住宅優惠稅率計課土地增值稅?

依據土地稅法規定:

第九條:
本法所稱自用住宅用地,指土地所有權人其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租營業用之住宅用地。

因此,如果土地所有權人自始出租營業用,只是持有期間未滿一年即行出售,是否符合自用住宅的規定?

第28-2條:
配偶相互贈與土地...於再移轉第三人時...其出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間,應合併計算。

反面可推理,非配偶相互贈與之土地,出售前一年內未曾供營業使用或出租之期間,於買入後可重新計算,自始出租營業用即符合自用住宅優惠稅率的規定。

第34條第2項:
前項土地於出售前一年內曾供營業使用或出租者,不適用前項規定。

第34條第3項:
...但自用住宅建築工程完滿一年以上者不在此限。

反面可推理,持有期間未滿一年,曾供營業使用或出租者得適用自用住宅用地土地增值稅之優惠規定。

民國106年5月3日台財稅字第10504043020號函:
第12點:
經認定與自用住宅用地規定要件不合,按一般稅率課徵土地增值稅之案件,買賣雙方於辦妥土地移轉登記前,得申請撤回土地移轉現值申報;經核准撤回之案件,承辦人員應執行自用住宅回覆異動簽核作業,並異動財政資訊中心自用住宅回覆資料。土地所有權人於一年內重行申報土地移轉現值並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅者,稽徵機關列印「適用自用住宅用地稅率查詢案件回覆通知書」時,如該回覆通知書有顯示原撤回申報案件編號,承辦人員並應調原申報案併核。

可推論一年內...申請自用住宅用地稅率,得適用優惠稅率,如果有其他不符合規定的原因,於土地移轉登記前,亦得申請撤回土地移轉現值申報。

由以上推論,即使買入不到一年就出售,只要持有期間內沒有出租或供營業,也可適用自用住宅優惠稅率。

民國69年2月12日台財稅第31316號出售前1年內曾供營業使用或出租者不包括取得前之情形:

查土地所有權人出售其自用住宅用地,依照土地稅法第34條第2項規定,於出售前1年內曾供營業使用或出租者,不適用自用住宅優惠稅率徵收土地增值稅。上項規定「出售前1年內曾供營業使用或出租者」一節,係指土地所有權人出售土地前1年期間內所持有之該項土地未供營業使用或出租者而言;至取得土地所有權後,自始即係供自用住宅之用,而未供營業使用或出租者,則不論該土地於取得所有權前,是否供營業使用或出租,亦不論取得土地所有權是否滿1年,其所有權人出售該土地時,如符合土地稅法第9條及第34條之規定者,均得依法適用自用住宅用地稅率計徵土地增值稅


亦即,台財稅第31316號早有明文規定,如果取得土地所有權後,自始即係供自用住宅之用則不論該土地於取得所有權前,是否供營業使用或出租,亦不論取得土地所有權是否滿1年均得適用自用住宅優惠稅率。

時效取得地上權如何申請?

張貼者:2020年3月4日 上午4:55游湘濃   [ 已更新 2020年3月4日 上午4:58 ]

地上權的定義民法第832條:
稱普通地上權者,謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權

民法第769條:
所有之意思,二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。

對於已經登記所有權人的不動產,是不可能透過占有取得所有權。在台灣已經完成土地總登記的制度下,透過占有只能取得地上權。而且幾乎沒有成功的時效取得地上權的實際案例



如果時效取得地上權欲申請登記,請洽發8網股份有限公司游湘濃。 0937-114-088



依據內政部102年9月6日時效取得地上權登記審查要點,第1點:

占有人申請時效取得地上權登記,應合於民法有關時效取得之規定,並依土地登記規則第一百十八條辦理。

依據土地登記規則第 118 條:

土地總登記後,因主張時效完成申請地上權登記時,應提出以行使地上權意思而占有之證明文件及占有土地四鄰證明其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。
前項登記之申請,經登記機關審查證明無誤應即公告。
公告期間為三十日,並同時通知土地所有權人。
土地所有權人在前項公告期間內,如有異議,依土地法第五十九條第二項規定處理。
前四項規定,於因主張時效完成申請不動產役權、農育權登記時準用之。

時效取得地上權登記審查要點,第5點:

戶籍證明文件為占有事實證明申請登記者,如戶籍有他遷記載時,占有人應另提占有土地四鄰之證明書或公證書等文件。

時效取得地上權登記審查要點,第7點:

占有人申請登記時,應填明土地所有權人之現住址及登記簿所載之住,如土地所有權人死亡者,應填明其繼承人及該繼承人之現住址,並應檢附土地所有權人或繼承人之戶籍謄本。若確實證明在客觀上不能查明土地所有權人之住址,或其繼承人之姓名、住址或提出戶籍謄本者,由申請人於登記申請書備註欄切結不能查明之事實
前項之戶籍謄本,能以電腦處理達成查詢者,得免提出。
土地所有權人為祭祀公業、寺廟或神明會,申請書內應載明管理者之姓名、住址。如其管理者已死亡或不明者,應檢附向各該主管機關查復其派下或信徒(會員)申報登錄或管理者備查之文件。如經查復無上開文件者,視為客觀上不能查明管理者之姓名、住址,申請書無須填明管理者之姓名、住址。
無人承認繼承之土地,應依民法第一千一百七十七條、第一千一百七十八條第二項、臺灣地區與大陸地區人民關係條例第六十七條之一第一項或第六十八條第一項規定選任遺產管理人,並於申請書內填明遺產管理人之姓名、住址

時效取得地上權申請應備文件

    (一) 登記申請書、登記清冊
    (二) 以行使地上權意思而占有之證明文件(土地登記規則第118條)
    (三) 占有土地之四鄰證明及其印鑑證明
占有土地四鄰之證明人,於占有人開始占有時及申請登記時,需繼續為該占有地附近土地之使用人、所有權人或房屋居住者,且於占有人占有之始應有行為能力。 (時效取得地上權登記審查要點第6點)
    (四) 開始占有至申請登記時繼續占有之證明文件
    (五) 占有範圍位置圖(地籍測量實施規則第231-1條、時效取得地上權登記審查要點第2點) 

地上權位置勘測是否需實質審查?

依地籍測量實施規則第204條第5款、第205條第1項第4款及第208條規定,占有人主張因時效完成而申請地上權位置勘測時,地政機關僅需審查有無檢附占有土地四鄰證明或其他足資證明繼續占有事實之文件為已足,無須再依土地登記法規為實質審查。

因時效取得地上權欲申請複丈時,應由何人提出申請?

    (一)申請複丈,由土地所有權人或管理人向土地所在地政機關為之。
    (二)前述為原則,然後時效取得地上權之案件為特例。
    (三)因時效完成所為之登記之請求者,由權利人提出申請。

因時效取得地上權欲申請複丈時,應提出之證明文件
    (一)土地複丈申請書、檢複權利書狀或其他足資證明文件。
    (二)申請人身分證明文件
    (三)占有土地之相關證明文件:
四鄰證明、或其他足資證明繼續占有事實之文件。        (四)複丈費繳納

受理時效取得地上權複丈申請案時,應通知哪些人到場?

    (一)土地複丈定期通知書之交付與通知
    (二)申請人於複丈時,應到場會同辦理,屆時不到場或不依規定設立界標者視為放棄,已繳土地複丈費不退還。
    (三)應通知關係人到場,所謂關係人,於主張時效取得地上權、農育權、不動產役權時,指所有權人

時效取得地上權成功案例

幾乎所有案件,經地政事務所完成審查,進入公告程序;後經土地所有權人提出異議,進入訴訟程序,最後法院以占有人未能舉證或非以地上權之意思占有,而駁回地上權登記之請求。

占有人是否以行使地上權之意思為占有的要件如下:

    (一)書面切結「係以行使地上權之意思為占有」。即占有人應敘明(1)申請之法令依據為何;(2)以行使地上權之意思占有(3)是否為善意占有等。

    (二)時效取得地上權登記審查要點無明訂「占有人是否以行使地上權之意思為占有」要件之審查標準,因此無法就該要件進行審查。

    (三)如占有人僅提具土地買賣契約書或租賃契約書,或口頭表示已成立土地買賣契約或租賃契約等,均不符合「以行使地上權之意思為占有」之要件。

    (四)「建築使用事實」僅符合時效取得地上權之客觀要件,占有人仍應就占有之主觀意思進行舉證。

夫妻贈與的房地合一稅的例外規定

張貼者:2020年3月3日 下午9:03游湘濃   [ 已更新 2020年3月3日 下午9:04 ]

  • 房地合一稅持有期間2年~10年課徵所得稅20%(分離課稅)。
  • 持有期間是指取得日交易日的期間。
  • 依稅法規定,取得日與交易日原則上都以所有權移轉登記日為準。所以,持有期間,是指謄本上記載的所有權部的登記日期到過戶後新的謄本的所有權部的登記日期為準,而非合約的簽約日,謄本的所有權部上的原因發生日期
  • 雖然持有期間原則上都以所有權移轉登記日為準,但夫妻贈與有例外規定
  • 依財政部發布之房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點規定,繼承取得之房屋、土地,以繼承開始日為取得日。所謂的繼承開始日是指被繼承人死亡日,若以此一觀點,形成被繼承人在104年12月31日以前死亡者,其繼承人未來出售房地可適用舊制,在105年1月1日以後死亡者就要適用新制。
  • 為了避免這種不合理的現象,財政部在104年8月19日發布解釋令,指出只要是被繼承人在104年12月31日以前所取得的房地,未來繼承人出售都不課徵房地合一稅。財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令:「一、 納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地,符合下列情形之一者,非屬所得稅法第4條之4第1項各款適用範圍,應依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報:(一) 交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在2年以內。(二) 交易之房屋、土地係被繼承人於104年12月31日以前取得,且納稅義務人於105年1月1日以後繼承取得。」
  • 例外在夫妻贈與的情況,以配偶的所有權移轉登日為取得日,也極具爭議性。因此,財政部又在106年3月2日發布解釋令,指明配偶間贈與的房地,不以登記日為取得日,而以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房地之日為取得日,也解決了配偶間贈與後出售的爭議問題。
  • 另外被繼承人在104年12月31日以前取得不動產,被繼承人在105年1月1日以後死亡,繼承人繼承後並未出售,而是將該繼承的不動產贈與配偶,財政部在107年10月31日發布解釋令,採取對納稅者較有利的見解。讓上述的案例中,被繼承人在104年12月31日以前取得不動產,即使繼承人繼承後將該繼承的不動產贈與配偶,配偶出售時仍可適用不課徵房地合一稅

出資為他人購置不動產應課徵贈與稅

張貼者:2019年1月1日 下午7:09游湘濃   [ 已更新 2019年1月1日 下午7:09 ]

財政部中區國稅局表示,以自己之資金,無償為他人購置不動產者,依遺產及贈與稅法第5條第3款規定應以贈與論,並依不動產之公告現值評定標準價格計算財產價值,課徵贈與稅。
該局查獲甫成年之甲君於103年間購買臺中市精華地段之土地地2筆,契約總價款2,600萬元,與其資力顯不相當,經該局追查甲君支付購買土地價款之資金來源,發現係由甲君之父親乙君匯款至出賣人丙君之銀行帳戶;嗣經該局通知乙君說明後,乙君坦承確係由其為兒子甲君出資購置土地,且無法提示甲君有另行償還之紀錄;經輔導後,乙君於收到輔導函10日內按公告土地現值1,750萬元辦理贈與稅申報,經核定應納贈與稅額153萬元〔(17,500,000-2,200,000)×10%〕。

該局特別提醒,以自己之資金,無償為他人購置不動產者,即屬遺產及贈與稅法所規定之視同贈與,應於贈與行為發生後30日內向戶籍所在地稽徵機關申報贈與稅;如有未依規定申報者,在收到國稅局通知補報後,一定要於規定期限內補辦申報,以免受罰。

1-10 of 67