國土計畫土地使用管制重點

國土計畫法與仲介土地開發實務上課內容


以內政部營建署108 年 5 月國土計畫常見 QA 回答

第11 問:各國土功能分區分類及其使用地之使用強度為何?與現行有何差異?
答:
一、針對國土計畫土地使用管制架構,將依據國土功能分區分類之性質,容許適當之使用項目,並依據使用項目類型編定合適之使用地。
二、承上,以住宅使用為例,住宅使用目前規劃將編定為建築用地,未來並將針對國土保育地區之建築用地、農業發展地區之建築用地、或城鄉發展地區之建築用地分別訂定不同之使用強度。其與現行非都市土地使用管制規則,只要是建築用地,無論在哪種土地使用分區均為同一種使用強度之規定相異,以突顯國土計畫之計畫引導管制精神。至於各國土功能分區分類及其使用地之使用強度,刻由內政部研訂中。 

15 問:原山坡地保育區農牧用地未來被劃設為國土保育地區後,是否還可以申請農舍?
答:
一、依據全國國土計畫之土地使用指導事項,國土保育地區第一類及第二類中,既有合法農業在不影響國土保安、水源涵養及避免土砂災害原則下,得維持原來合法使用,配合農業經營引導其改變經營方式及限
縮農業使用項目。
二、依據內政部研訂中之國土計畫土地使用管制規則草案(108 年 5 月版)
規定如下:
(一)既有農牧用地將名稱調整為「農業生產用地」
(二)既有農牧用地可以作為農業相關使用,且興建農舍依據農業發展條例規定辦理

35 問:農業發展地區可不可以蓋工業工廠?
答:不可以。
依據內政部研訂中之國土計畫土地使用管制規則草案(108 年 5 月版)規定如下:
一、考量工廠與農業發展性質不同,農業發展地區不得興建工業設施。惟考量農業發展地區第四類為農村主要人口集居地區,可申請興建無公害性小型工業設施
二、但已經申請合法設立者,都可以維持原來使用

37 問:土地被劃設為農業發展地區後,可不可以興建農舍?
答:
一、農舍之興建係依據農業發展條例及農業用地興建農舍辦法等相關法令規定,至於農業用地範疇及可否興建農舍,以行政院農業委員會認定為主
二、又依據「全國國土計畫」土地使用指導原則規定,農業發展地區如有以從事農業經營之居住需求或其他目的兼做居住功能者,於農業發展地區第四類地區優先興建,並避免零星分散設置於農業發展地區其他分類土地。

44 問:劃入城鄉發展地區第 2-3 類後是否就可做各種開發及建築?
答:
一、按全國國土計畫規定,未來發展地區如屬 5 年內所需開發利用區位得於直轄市、縣(市)國土計畫劃設為城鄉發展地區第 2-3 類,又未來 5年具體發展需求包含預計可完成新訂或擴大都市計畫公開展覽程序者、預計可完成申請或變更使用許可(開發許可)之縣市政府受理申請程序者
二、前開劃設之城鄉發展地區第 2-3 類,得辦理新訂或擴大都市計畫之整體開發或按指定用途申請或變更使用許可,又於未循都市計畫法或本法使用許可程序完成開發前,其容許使用情形比照農業發展地區第 2
規定辦理。

51 問:國土復育促進地區與國土保育地區是否一樣?有什麼不同?
答:不一樣。
一、國土保育地區係依國土計畫法第 20 條劃設之國土功能分區,作為國土計畫土地使用管制之依據,劃定後不得隨意變更。國土保育地區除第 1 類原則應維護自然狀態、禁止或限制其他使用外,其餘分類則依
據國土計畫法、國家公園法及都市計畫法等規定,允許有條件之使用。
二、國土復育促進地區係依國土計畫法第 35 條,因應生態環境破壞或天然災害,應進行復育工作之地區。劃定國土復育促進地區後應以保育和禁止開發行為及設施之設置為原則,並且應擬定復育計畫推動復育工作。惟復育工作完成後,得廢止國土復育促進地區。

52 問:土地或建築物如果被劃入國土復育促進地區,容積率、建蔽率或使用項目是否受到限制?或者會有什麼樣的權益或義務?
答:
一、依國土計畫法第 36 條規定,國土復育促進地區經劃定者,應以保育和禁止開發行為及設施之設置為原則,並由劃定機關擬訂復育計畫推動復育工作。
二、有關國土復育促進地區之容積率、建蔽率或使用項目原則仍依所在之國土功能分區土地使用管制規定辦理,惟國土復育促進地區內有關之禁止、相容與限制及土地使用建議事項,將由劃定機關於復育計畫內明定,並應由都市計畫、國家公園或國土計畫等主管機關,配合修正都市計畫、國家公園或國土計畫之土地使用管制規定,始發生土地使用管制效力。 

54 問:原可建築用地倘因國土計畫降低使用強度,或變更其使用,或遷移等情形,是否得要求政府按照市價徵收?
答:給予因遷移所受之損害補償。
一、依國土計畫法第 32 條規定,原可建築用地如因國土計畫致降低使用強度,或變更其使用,或遷移者,其因遷移所受之損害,將給予適當之補償
二、另對於既有合法可建築用地經依直轄市、縣(市)國土計畫變更為非可建築用地時,其所受之損失,係以不動產估價師查估之市價計算予以補償

55 問:什麼時候可以確定國土功能分區?
答:按國土計畫法規定(2020年4月21日修正),直轄市、縣(市)政府研擬之直轄市、縣(市)國土計畫應於 110 年 4 月 30 日前公告實施、其國土功能分區應於 114 年 4 月30 日公告,屆時可以確定國土功能分區

61 問:依工廠管理輔導法及相關規定取得臨時工廠登記證之未登記工廠,於國土計畫功能分區劃設作業,有什麼合法化的機會嗎?
答:
一、使用地已經變更編定為丁種建築用地者:未來不論劃設成何種國土功能分區,個別合法工廠都可以繼續經營
二、至於使用地尚未變更編定為丁種建築用地者,如屬群聚達一定規模者(即 5 公頃以上),當地直轄市、縣(市)政府得評估劃設為城鄉發展地區第 2-3 類,未來應由申請人向當地直轄市、縣(市)政府申請使用許可,以輔導土地合法使用

67 問:原住民族土地劃入國土保育地區後,未來農耕是否受到影響?
答:不會。
一、既有合法農業在不影響國土保安、水源涵養及避免土砂災害原則下,得維持原來合法使用。
二、另位於國土保育地區第一類及第二類範圍內之原住民族土地,非屬歷史災害範圍,經原住民族主管機關認定符合原住民族傳統慣習之農業,得經部落同意後,於適當使用地別申請使用

73 問:原住民族土地「鄉村區」得劃設成城鄉發展地區第 3 類,其他漢人的
鄉村區及偏鄉地區可以比照辦理嗎?
答:不行。
一、城鄉發展地區第三類係考量尊重原住民族傳統慣習及土地使用方式,滿足原住民族部落生活、社會、經濟之需求,爰限定原住民族土地範圍內原依區域計畫法劃定之鄉村區
二、原依區域計畫法劃定之鄉村區,仍應依全國國土計畫各國土功能分區劃設原則,劃設為適當國土功能分區(農業發展地區第 4 類或城鄉發展地區第 2-1 類)。

74 問:原住民部落是否可以主動提出擬定特定區域計畫之建議?
答:可以。
原住民族特定區域計畫得由各該單一或多個部落聯名向中央原住民族主管機關提案擬定,中央原住民族主管機關於受理後,應會同中央主管機關評估各該部落範圍擬定原住民族特定區域計畫之可行性,並經評估可行後,據以辦理;中央原住民族主管機關並得建立輔導機制,輔導部落提出土地規劃需求。
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